Автор: Олександр Гнітецький, експерт з просторового планування

Саме через масштаби та важливість змін, що вносить Закон України №1423-IX від 28.04.2021 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин», його називають «Земельна Конституція».

Більшість його положень набули чинності з 27.05.2021 року, дня наступного за днем його опублікування, проте частина набуде чинності 1.07.2021, 24.07.2021 року, через три, шість, дванадцять місяців. Тому в даному огляді ми детально зупинимося на нормах, що вже набули чинності та в загальних рисах поінформуємо, які зміни чекають в осяжному майбутньому.

Розпорядження землями за межами населених пунктів

Розділ 10 Перехідних положень ЗКУ доповнений пунктом 24, що передбачає, що землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель:

1. що використовуються органами державної влади, державними підприємствами, установами, організаціями на праві постійного користування (у тому числі земельних ділянок, що перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, та земель водного фонду, що перебувають у постійному користуванні державних водогосподарських підприємств, установ, організацій, Національної академії наук України, національних галузевих академій наук);
2. оборони;
3. природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення в межах об’єктів і територій природно-заповідного фонду загальнодержавного значення, лісогосподарського призначення;
4. зони відчуження та зони безумовного (обов’язкового) відселення території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
5. під будівлями, спорудами, іншими об’єктами нерухомого майна державної власності;
6. під об’єктами інженерної інфраструктури загальнодержавних та міжгосподарських меліоративних систем державної власності;
7. визначених у наданих до набрання чинності цим пунктом дозволах на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, наданих органами виконавчої влади з метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам, установам та організаціям, якщо рішення зазначених органів не прийняті.

Земельні ділянки, що вважаються комунальною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст відповідно до цього пункту і право державної власності на які зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, переходять у комунальну власність з моменту державної реєстрації права комунальної власності на такі земельні ділянки.

Інші земельні ділянки та землі, не сформовані у земельні ділянки, переходять у комунальну власність з дня набрання чинності цим пунктом.

Важливо: З дня набрання чинності цим пунктом до державної реєстрації права комунальної власності на земельні ділянки державної власності, що передаються у комунальну власність територіальних громад, органи виконавчої влади, що здійснювали розпорядження такими земельними ділянками, не мають права здійснювати розпорядження ними.

Примітка: Перехід земельних ділянок із державної власності у комунальну власність згідно з вимогами цього пункту не є підставою для припинення права оренди та інших речових прав, похідних від права власності, на такі земельні ділянки. Внесення змін до договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту із зазначенням нового органу, що здійснює розпорядження такою земельною ділянкою, не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Важливо: Надані до дня набрання чинності цим пунктом рішеннями Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів виконавчої влади дозволи на розроблення документації із землеустрою щодо земельних ділянок державної власності, які відповідно до цього пункту переходять у комунальну власність, є чинними. Особи, які отримали такі дозволи, а також органи, що їх надали, зобов’язані повідомити про це протягом місяця відповідні сільські, селищні, міські ради з дня набрання чинності цим пунктом. Рішення про затвердження такої документації, що не була затверджена на день набрання чинності цим пунктом, приймають сільські, селищні, міські ради.

Порядок безоплатної приватизації

Серйозних змін зазнала стаття 118 ЗКУ. 

Тепер, громадяни не звертаються до ОМС щодо надання дозволу на розроблення документації із землеустрою. В новій редакції даної статті передбачено, що громадянин, заінтересований у приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації, що перебуває у його користуванні, у тому числі земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі, споруди, що перебувають у його власності, подає клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, що передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

До клопотання додається розроблена відповідно до Закону України "Про землеустрій" технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що замовляється громадянином без надання дозволу на її розроблення.

А відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування у місячний строк з дня отримання технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) приймає рішення про її затвердження та передачу земельної ділянки у власність або вмотивоване рішення про відмову.

Варто зазначити, що проєкти землеустрою щодо відведення земельної ділянки більше не потребують погоджень в порядку, що був встановлений статтею 1861  ЗКУ. 

Важливо: Статтю 59 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» доповнили наступним абзацом:

"Рішення ради щодо безоплатної передачі земельної ділянки комунальної власності у приватну власність (крім земельних ділянок, що перебувають у користуванні громадян, та випадків передачі земельної ділянки власнику розташованого на ній жилого будинку, іншої будівлі, споруди) приймається не менш як двома третинами голосів депутатів від загального складу ради".

Через три місяці

У разі надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки … орган місцевого самоврядування, що передають земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов’язані протягом десяти робочих днів з дня прийняття рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або з дня повідомлення особою, зацікавленою в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, про замовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у порядку, передбаченому цією частиною, відобразити на картографічній основі Державного земельного кадастру орієнтовне місце розташування земельної ділянки, зазначити дату та номер відповідного рішення, а також майбутнє цільове призначення земельної ділянки. Зазначена інформація оприлюднюється на безоплатній основі на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин".

Земельні ділянки для городництва

Статтю 36 ЗКУ було доповнено обмеженням щодо максимальної площі земельної ділянки, що може надаватися в оренду громадянину – 0,6 га.

Оскільки раніше дана норма використовувалася бажаючими уникнути аукціону – тепер, це вже буде малоймовірно.

Земельні спори

В статті 158 ЗКУ розширили повноваження ОМС щодо вирішення земельних спорів в межах територій територіальних громад, а не лише в межах населених пунктів, як було раніше.

Як раніше залишилося те, що у разі незгоди правди варто шукати в судовому порядку.

Також в статті 17 ЗУ «Про землеустрій» серед повноважень районних рад у сфері землеустрою вилучили координацію діяльності місцевих органів земельних ресурсів.

Землі енергетичної системи

Статтю 77 ЗКУ доповнено пунктом 4 щодо можливості розміщення лінійних об’єктів енергетичної інфраструктури на земельних ділянка усіх категорій земель без зміни їх цільового призначення, у тому числі за договорами сервітуту.
Особливо корисним це буде для земельних ділянок сформованих за результатами інвентаризацій державних с/г земель, де, інколи, наявні такі об’єкти. 

Також в статті 99 ЗКУ до переліку земельних сервітутів, які можуть вимагати власники або землекористувачі земельних ділянок чи інші заінтересовані особи було додане право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій.

Земельні торги

Проєкт ЗУ 2195 був прийнятий 18.05.2021 року. Чекає на підпис Президента та ймовірно запрацює з 6 липня 2021 року. Однак ЗУ 1423 вже змінив статтю 136 ЗКУ. Тепер площа земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності, право оренди, емфітевзису якої виставляється на земельні торги, не може перевищувати 20 гектарів.

Варто звернути увагу, адже до 6 липня 2021 року ще будуть готуватися та призначатися земельні торги, важливо врахувати дану норму чинного законодавства.

Детальний план території в межах та за межами – повноваження громад

Абзац другий частини другої статті 19 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» тепер передбачає, що затвердження детального плану території за межами населених пунктів та внесення змін до нього здійснюється на підставі рішення відповідної сільської, селищної, міської ради».

Пілотний проєкт щодо внесення відомостей до ДЗК сертифікованими інженерами-землевпорядниками

Протягом 2021-2022 року буде реалізований пілотний проєкт, що дасть можливість сертифікованим інженерам землевпорядникам вносити відомості щодо земельних ділянок до ДЗК.

Важливо зазначити, що до пункту 4 статті 9 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» внесли зміни, відповідно до яких державний кадастровий реєстратор перевіряє відповідність поданих документів вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, документації із землеустрою та містобудівної документації.
    
Зміна угідь земельної ділянки

Пункт 4 статті 21 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» доповнено проєктом землеустрою щодо відведення земельних ділянок, що розробляється з метою зміни їх цільового призначення, робочим проєктом землеустрою – відповідно на підставі даних документацій можливо внести зміни до відомостей ДЗК щодо угідь земельної ділянки.

Реєстрація земельних ділянок за принципом екстериторіальності на рівні закону

Принцип екстериторіальності, як пілотний проєкт, дуже гарно себе зарекомендував. Він розпочався з погоджень документацій із землеустрою, а з 3 червня 2020 року відповідно до Постанови КМУ №455 був частково застосований і для реєстрації земельних ділянок.

Законом 1423 внесені зміни до статті 24 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» та закріплено принцип державної реєстрації земельних ділянок за принципом екстериторіальності на рівні закону.

Зміна розміру прибережних захисних смуг в межах населених пунктів

Закон України №711, який набуде чинності 24.07.2021 року був доповнений у розділі ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» абзацом п’ятим наступного змісту: до 1 січня 2025 року розмір прибережних захисних смуг у межах населених пунктів може змінюватися детальним планом території, розробленим з урахуванням вимог цього Закону щодо складу та змісту містобудівної документації на місцевому рівні або проектом землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного, лісогосподарського призначення, земель водного фонду та водоохоронних зон, обмежень у використанні земель та їх режимоутворюючих об’єктів, що узгоджується із затвердженою містобудівною документацією. Зазначений проект землеустрою у такому разі затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою

На тему: Земельна децентралізація: 8 першочергових кроків громад (інфографіка)

Через шість місяців

Встановлення меж територіальної громади

Через шість місяців з’явиться новий вид документації із землеустрою – проект землеустрою щодо встановлення меж територій територіальних громад.

Складання даних проєктів матиме на меті з’ясувати дійсні межі ТГ, вирішити межові спори, внести відомості до ДЗК.

Даний проект обов’язково доведеться погоджувати з суміжними громадами, у випадку недосягнення згоди – спір вирішуватиметься в судовому порядку.

ЗУ «Про землеустрій» в статті 1 вже доповнений визначенням щодо межі території територіальної громади – це умовна лінія на поверхні землі (у тому числі на водному просторі), що відокремлює територію однієї територіальної громади від інших територій"

Державний контроль за використанням та охороною земель

Статтею 188 передбачено можливість здійснення державного контролю за використанням та охороною земель виконавчими органами сільських, селищних та міський рад. Виконавчі органи сільських, селищних, міських рад набуваються установлених законом повноважень із здійснення державного контролю у разі прийняття відповідного рішення радою.

Дана норма запрацює через рік.

В даному огляді наведені лише найголовніші зміни, що в першу чергу стосуються територіальних громад. Нижче, в таблиці, коротко зазначені зміни, що відбуватимуться поступово з набранням чинності окремих пунктів закону.

На завершення

Значна частина вищезгаданих норм Закону України 1423 вже відображені в Земельному Кодексу України, інших нормативно-правових актах, проте частина ще буде доповнена найближчим часом. Суттєва зміна законодавства це не лише новий виклик для громад, але й можливості розвитку, наповнення власних бюджетів, побудови політики щодо раціонального використання такого важливого та обмеженого ресурсу – землі.