Рейдерство. Більшість людей, чують це слово, уявляють собі силові захоплення. Однак рейдерство буває тихим та майже непомітним, а його учасники – зовсім не обов’язково озброєні здоровані. Саме з таким «тихим» рейдерством зіштовхнулись більшість громад. Чи мають вони шанс повернути втрачене?

Автор: Роман Титикало, партнер MORIS, адвокат, д.ю.н., залужений юрист України,
депутат Київської обласної ради

Децентралізація та земельна реформа нарешті дала можливість громадам повноцінно використовувати землю для свого економічного розвитку: продавати земельні ділянки на аукціонах, передавати їх в оренду, проектувати та будувати соціально важливі об’єкти. Проте виявилося, що значна частина земель вже була комусь передана... Як громадам знайти ресурс для розвитку та повернути ці землі?

Проєкт «Земля без корупції», що реалізується юридичною компанією MORIS за підтримки Програми USAID АГРО, пропонує покрокову інструкцію для громад.

Етап 1: Юридичний та земельний аудит

Що таке юридичний та земельний аудит? В даному випадку – це збір та аналіз інформації про проблемні земельні ділянки та права на них. Організувати цей процес громада може власними силами, наприклад, доручивши цю роботу місцевому землевпоряднику. Порядок дій для аудиту такий:

1. Для початку потрібно проаналізувати земельні масиви, скориставшись публічною кадастровою картою, власними базами даних чи дублюючими реєстрами (типу https://kadastr.live/#5/48.43/32.77).
2.  Потім відсіяти не проблемні ділянки та ті, які не викликають підозр та запитань - розпайовані поля, оформлені ділянки під будинками та городами.
3. Після цього провести аналіз сумнівних ділянок. Зазвичай це відрізки в кінці полів, ділянки, сформовані за рахунок зелених зон, примикаючі клаптики до доріг, міських площ тощо, а ще часто лісосмуги. Звернути увагу слід також на великі масиви землі - більше 4 га.
4. Після збору інформації з кадастру і запису кадастрових номерів, потрібно проаналізувати реєстр речових прав. У цьому може допомогти місцевий державний реєстратор. Основна увага має бути приділена підставам виникнення права, таким як державні акти, рішення тощо.

У випадку виявлення сумнівних ділянок можна зробити запити до місцевого архіву, а якщо рішення міської ради не здані в архів - пошукати в міській раді протоколи сесії, рішення тощо. Доволі часто, коли мова йде про землі поза межами населених пунктів, шукати інформацію доводиться і в архівах районних державних адміністрацій, Держгеокадастру тощо.

5. Далі зібрану інформацію має проаналізувати юрист. Адже у деяких органів місцевого самоврядування траплялися випадки, коли земельні ділянки забирали так звані “реєстраційні рейдери” за допомогою підроблених документів (державних актів, рішень сільських і міських рад, Держгеокадастру тощо). Лише юрист зможе виявити такий факт.

Етап 2: Позови до суду

Якщо зрештою вдалось виявити ділянки, оформлені за допомогою підроблених документів, то наступний крок - це подача позовів до судів про витребування земельних ділянок у власність громади.

Основний спосіб захисту права власності — це віндикаційний позов. Цей позов дозволяє власнику вимагати повернення свого майна, якщо воно перебуває у когось іншого, і при цьому між ними немає договору. Тобто, якщо у вас є право на майно, але ви його втратили, і хтось інший володіє ним без вашої згоди або без укладення договору, ви можете звернутися до суду з віндикаційним позовом, щоб повернути своє.

При цьому власник має право повернути своє майно від будь-кого, хто є останнім його власником і отримав його незаконно. Це можна зробити незалежно від того, скільки разів майно вже змінювало власників, а попередні угоди щодо цього майна не потрібно визнавати недійсними.

Як повернути перепродані ділянки?

Відповідно до статті 330 Цивільного кодексу України, якщо хтось продав майно, не маючи на це права, новий власник, який не знав про це, може залишитися його власником. Це відбувається, якщо відповідно до статті 388 ЦК забрати майно назад у нього вже не можна.

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК, якщо ви купили щось у особи, яка не мала права це продавати, і ви не знали про це, попередній власник може вимагати повернення свого майна лише в кількох випадках, якщо:

• воно було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння
• воно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Таким чином, якщо земля була відібрана у громади без її згоди (тобто без рішення сесії), місцева рада може сподіватися на повернення цієї ділянки, навіть якщо новий власник добросовісний і придбав її за гроші. Громада має право звернутися до суду з позовом про повернення землі, що незаконно знаходиться в чужих руках. Це підтверджує Постанова Верховного Суду від 30 серпня 2023 року у справі № 712/9803/20.

При цьому для захисту прав власника не варто витрачати час на оспорювання рішень державних або місцевих органів, договорів і інших документів, які підтверджують право на землю, адже відповідачем буде саме останній власник земельної ділянки.

Земельні ділянки, виділені з порушенням закону

Інший великий пласт земельних ділянок, повернення яких можна вимагати, це земельні ділянки, виділені із порушенням закону (з можливою корупційною складовою).

Ці ділянки можна умовно поділити на декілька категорій:

• виділені з процедурними порушеннями. Зокрема це можуть бути: землі виділені без усіх необхідних погоджень, землі передані особам, які не мали на те право (повторна приватизація);
• виділені з порушенням генерального плану і цільового призначення. Таких випадків чимало: передача доріг, проїздів, промислових земель під приватну забудову тощо;
• окрема і дуже цікава категорія - це передані у приватну власність землі природно-заповідного фонду, зелених насаджень та, увага, землі водного фонду.

В таких випадках ефективною буде співпраця з місцевою прокуратурою, яка від імені громади може подавати позови про витребування земельних ділянок.

Чому ж варто звернути особливу увагу на землі водного фонду?

Землі водного фонду

Справа в тому, що ЗК України взагалі не передбачає можливість передання у власність земельної ділянки у межах прибережної захисної смуги для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Наразі склалась однозначна та позитивна судова практика, згідно якої землі водного фонду можуть бути повернуті громаді шляхом пред’явлення позову про усунення перешкод в їх користуванні без обмеження строків позовної давності. В цьому випадку важливо довести, що ці землі є саме землями водного фонду.

Трапляються, правда, і кумедні випадки, коли подаються позови прокуратурою з посиланням на те, що земельна ділянка належить до водного фонду, оскільки на старих картах на ній був струмок.

І дійсно, відповідно до статті 1 ВК України водний об`єкт - природний або створений штучно елемент довкілля, в якому зосереджуються води (море, лиман, річка, струмок, озеро, водосховище, ставок, канал, а також водоносний горизонт).

Проте, навіть якщо прокурор чи громада доведе, що на земельній ділянці розташований струмок  як водний об`єкт, земельна ділянка може бути повернута територіальній громаді – приклад постанова Верховного Суду від 19 червня 2024 року у справі №686/18872/21.

Отже, навіть попри те, що деякі рейдерські та корупційні оборудки щодо земель громад, здавалося б, закінчились для корупціонерів успіхом та «припали порохом» через давність, громада всеодно може, а навіть точніше – повинна повернути свої земельні активи. Адже це запорука збільшення надходження до місцевих бюджетів та подальшого розвитку. Повертайте своє.

P.S. В межах проєкту «Земля без корупції» діє гаряча лінія для безкоштовних юридичних консультацій для агровиробників, громад, землекористувачів, підприємств, які зіштовхнулися з корупцією у земельних питаннях: +38 (044) 334 82 10. Також можна надіслати запит на електронну пошту: agro@moris.law. Проект за підтримки Програми USAID АГРО реалізує юридична компанія MORIS.