Автори:
Олександр Гнітецький та Олександр Придатко,
експерти з просторового планування та управління природними ресурсами «U-LEAD з Європою»,
Яна Самойленко, радниця з розвитку громадської інфраструктури «U-LEAD з Європою»

Земельний аудит — це систематична оцінка, перевірка та аналіз земельних ресурсів з метою визначення їхнього потенціалу, стану та ефективного використання. В сучасних умовах важливість земельного аудиту неможливо переоцінити. Наприклад, складова наповнення місцевих бюджетів платою за землю в Україні складає від 30 до 80 %. А для того щоб наповнювати бюджет треба чітко розуміти, які ділянки і в якій кількості знаходяться в підпорядкуванні громади. Земельний аудит допомагає громадам отримати цю детальну інформацію про власні земельні ресурси.

16 червня 2023 року відбувся онлайн-форум «Земельний аудит в громадах», який підсумував навчальну програму «Кроки для спеціалістів. Просторове планування та управління природними ресурсами» у частині підтримки проведення земельного аудиту. Таку допомогу для 20 громад надали фахівці Програми "U-LEAD з Європою".

Відібрані громади з 14 областей упродовж лютого-травня 2023 року відвідали 2 семінари, 4 практикуми та 6 індивідуальних консультацій, під час яких учасники не лише вчились збирати дані про наявні земельні ресурси, аналізувати їх, а й використовувати різноманітні інструменти для подальшої їх систематизації та управління земельними ресурсами загалом.

«Завдяки співпраці з фахівцями U-LEAD ми повірили у власні сили, дізналися нові, прості та зрозумілі інструменти проведення аудиту, навчились збирати інформацію, користуватися відкритими даними, працювати з реєстрами та кадастрами» - поділився своїми враженнями пан Євгеній Паламарчук від Коростишівської громади.

Нижче - 4 простих кроки проведення земельного аудиту, які ви можете застосовувати й у своїх громадах:

Крок №1. Зберіть всю можливу інформацію про земельні ресурси вашої громади

Одним з найбільших викликів, з яким зіштовхнулись учасники навчання під час проведення аудиту, був збір та аналіз великого обсягу вихідних даних. Протягом багатьох років земельної реформи вже накопичилася значна кількість таких даних, які мають різні формати та несуть різноманітну інформацію.

Громади, отримавши від «U-LEAD з Європою» приклади запитів, надіслали їх до всіх можливих розпорядників:

• Головне управління Держгеокадастру у відповідній області – запити щодо наказів про надання дозволів на розроблення документації із землеустрою за час здійснення головним управлінням таких повноважень; про розпорядження землями та земельними ділянками державної власності; копії укладених договорів оренди земельних ділянок у випадках, коли головне управління виступало орендодавцем; перелік дозволів на розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам тощо;
• Обласні військові адміністрації – запити про розпорядження голови обласної військової адміністрації про надання дозволів на розроблення документації із землеустрою за час здійснення ОВА таких повноважень; про об’єкти культурної спадщини, історико-культурних заповідників та історико-культурних заповідних територій, пам’яток культурної спадщини, історичних ареалів населених місць та охоронювані археологічні території; про об′єкти природно-заповідного фонду, розміщені на території громади; про прийняті розпорядження голови обласної військової адміністрації з питань розпорядження землями та земельними ділянками державної власності; копії укладених договорів оренди земельних ділянок у випадках, коли ОВА виступала орендодавцем та перелік дозволів на розроблення проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок метою передачі земельних ділянок у постійне користування державним установам природно-заповідного фонду, державним лісогосподарським та водогосподарським підприємствам тощо;
• Районні військові адміністрації – запити про прийняті розпорядження голів районних військових адміністрацій з питань розпорядження землями та земельними ділянками державної власності за час здійснення РВА таких повноважень; копії укладених договорів оренди земельних ділянок.

Усі ці отримані дані не лише дали розуміння щодо поточної ситуації з наявними земельними ділянками, а й допомогли провести інвентаризацію існуючих договорів оренди, в результаті якої знайшлись договори, які не обліковувались в громаді. Тому перейдемо до кроку №2.

Крок №2. Проведіть інвентаризацію існуючих договорів оренди

В рамках кроку №2 нашою метою було запропонувати громадам такий інструмент, який давав би можливість не лише постійно доповнювати та узагальнювати дані по інвентаризації, а й був би доступним у використанні. Саме тому, ми створили «розумну таблицю».

«Розумна таблиця» - це таблиця обліку створена в Microsoft Excel, яка дозволяє систематизувати та узагальнювати великі обсяги інформації. “Розумна таблиця” автоматично підсвічує договори оренди, що мають скоро закінчитися, вираховує орендну плату, дублює форматування для нових рядків, дозволяє застосовувати фільтри для зручності роботи.

Ціль цього інструменту – це перенесення усіх відомостей про усі земельні ділянки громади до таблиці. Враховуючи, що це досить великий об’єм роботи, ми з громадами почали із земельних ділянок комунальної власності. Що радимо і вам почати робити.

Титанічною роботою було також сканування наявних договорів оренди разом з додатковими угодами. В одній громаді це було 50 договорів, а в інших - і до 600 договорів. Маючи відскановані договори оренди, за допомогою гіперпосилань ми додали їх до «розумної таблиці» і тепер колеги з громад можуть відкривати їх одним «кліком» комп’ютерної мишки. Вже на цьому етапі у багатьох учасників була певна ейфорія від результатів. Всі дані вивірені, внесені до таблиці, фільтруються, а договори оренди щодо кожного об’єкту відкриваються і більше не потрібно шукати їх в паперових теках. Це дійсно зручно. Якщо ви хочете спробувати також використовувати «розумну таблицю», то можете завантажити її за посиланням.

Крок 3. Здійсніть просторовий аналіз отриманих даних із застосуванням геоінформаційної системи (GIS)

Проведення земельного аудиту не обмежується лише вдосконаленням існуючих методик. Сьогодні важливо використовувати сучасні технології та інноваційні підходи для збільшення ефективності земельного аудиту. Один з таких напрямків – це використання геопросторових технологій, таких як географічні інформаційні системи (ГІС).

ГІС дозволяють збирати, аналізувати та візуалізувати географічні дані про земельні ресурси, що допомагає зробити більш об'єктивні та змістовні висновки.

В рамках навчання 20 громад змогли опанувати безкоштовний інструмент QGIS, що дозволив їм ефективніше провести аналіз земельної власності, визначити її розподіл та використання. В результаті – кожна громада має тепер інформацію про межі своєї громади та населені пункти, усі ділянки в межах власної громади з обмеженою інформацією та ділянки з «розумної таблиці» з максимально можливою, зібраною громадою, інформацією.

Також варто відмітити, що запропонована «розумна таблиця» легко інтегрується до цієї геоінформаційної системи, що в результаті дозволяє громаді мати актуальну та повну інформацію про земельні ресурси громади.

Крім цього, використання QGIS в земельному аудиті дало змогу громадам виявити накладки земельних ділянок, помилки геометрії, а при завантаженні супутникових знімків ще й відстежити «тіньовий обробіток». Це коли межі реального використання угідь не збігаються з межами офіційно орендованої землі або використовуються без належного документального оформлення. Крім цього, громади навчились створювати власні адресні реєстри, прив’язувати растрові дані, формувати нові полігони та буферні зони навколо режимоутворюючих об’єктів, публікувати безкоштовно дані онлайн (проєктні ділянки, інвестиційні паспорти, тощо).

Крок №4. Продовжуйте збирати дані, доповнювати «розумну таблицю» та використовуйте надалі геоінформаційні системи

Земельний аудит – не статичний процес. Земельні умови та запити суспільства постійно змінюються, тому постійне оновлення даних є невід'ємною частиною успішного управління земельними ресурсами.

Як зазначали учасники фінального заходу, навчання не було легким, потребувало постійних зусиль, виконання домашніх завдань, перегляду відео-інструкцій, а в деяких моментах – додаткових індивідуальних консультацій від експертів. Але всі учасники розуміють, що сучасні ефективні управлінські рішення базуються на актуальних, достовірних, повних та геокодованих даних. А для землевпорядників громади використання ГІС в своїй роботі вже є необхідністю. Адже сучасне управління територією – це чітке уявлення про її ресурси.

І пам’ятайте: якщо вашій громаді потрібна буде консультація експертів програми «U-LEAD з Європою» з використання «розумної таблиці», ГІС або ж з інших питань щодо земельного аудиту, ви завжди можете звернутись до нашого регіонального офісу, який є у кожній області.