Автор: Олександр Гнітецький, експерт з просторового планування
Програми «U-LEAD з Європою»

3 листопада 2021 року Кабінет Міністрів України (далі - КМУ) затвердив Постанову №1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок". В Законі України (далі - ЗУ) "Про землеустрій" з’явилося визначення межі території територіальної громади, а вже з 26.11.2021 року відповідно до змін ЗУ №1423 з’явиться новий вид землевпорядної документації - проєкт землеустрою щодо встановлення меж територіальної громади, яка буде передбачена статтею 461 ЗУ "Про землеустрій". Проте, основна ідея та формула нової методики проведення нормативної грошової оцінки (далі - НГО) залишилася майже без змін.

Для початку варто коротко дати визначення НГО та її впливу на місцеві бюджети. Відповідно до ЗУ "Про оцінку земель" НГО - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими та затвердженими нормативами. Звучить складно, але саме від НГО вираховується відсоток для оренди землі та сплати земельного податку для земельних ділянок в межах територій ТГ. Тому значення НГО земельної ділянки напряму впливає на суму земельного податку чи орендної плати, що буде надходити до бюджету громади.

Раніше розрахунок НГО зводився до трьох випадків.

Перший – земля в межах населених пунктів обраховувалася за базовою вартістю м² землі в населеному пункті окремою документацією, а далі із застосуванням коефіцієнтів можна було вже визначити НГО для будь-якої ділянки в межах проведеної оцінки. НГО для земельних ділянок розташованих в межах населених пунктів повторно потрібно проводити не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Другий - земельні ділянки сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Відповідно до постанови КМУ №105 від 7 лютого 2018 року “Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України” була проведена НГО всіх земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів і з часом передбачала проведення повторної "всеукраїнської" НГО для земель сільськогосподарського призначення, з 1 січня 2019 року вона вже враховувалася. Але вже 5 січня 2021 року Постановою КМУ №6 було дозволено проводити НГО для окремих земельних ділянок сільськогосподарського призначення. НГО для земельних ділянок сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів повторно потрібно проводити не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Третій - решта земельних ділянок за межами населених пунктів (крім сільськогосподарського призначення), для яких НГО розроблялося окремо на кожну земельну ділянку і відповідно до ЗУ "Про оцінку земель" повторно потрібно проводити не рідше ніж один раз на 7-10 років.

За новою ж методикою НГО громадам потрібно буде замовити одну нормативну грошову оцінку в межах території ТГ. І за потреби для кожної земельної ділянки в межах ТГ можна буде легко на підставі внесених відомостей в Державний земельний кадастр отримати значення НГО.

Це - ключова ідея нової методики. Фактично таке об’єднання сприяє спрощенню проведення НГО, зменшує складність обрахунків, адже більшість необхідних даних містить сама Постанова КМУ №1147.

Нижче – коротка довідка про те, як здійснюватиметься НГО відповідно до нової формули.

Формула виглядає наступним чином:

Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні.

Цн - НГО земельної ділянки;

Пд - площа ділянки м²;

Нрд - норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі;

Км1 - коефіцієнт, вплив великих міст;

Км2 - коефіцієнт, курортно-рекреаційне значення населених пунктів;

Км3 - коефіцієнт, вплив радіаційного забруднення;

Км4 - коефіцієнт, зональні фактори місця розташування земельної ділянки;

Кцп - коефіцієнт, цільового призначення земельної ділянки;

Кмц - коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням;

Кні - коефіцієнт індексації.

Більшість коефіцієнтів можна знайти в додатках до Постанови КМУ №1147, окремі, як Км4 - доведеться вираховувати для кожного оціночного району окремо. Для земель сільськогосподарського призначення методика не надто змінилася, тому не будемо їх детально розглядати. Як приклад, Нрд визначається за додатком 1 до Постанови і залежить від кількості населення в населеному пункті, що є адміністративним центром ТГ.  Від 58 гривень/м² , де в адміністративному центрі проживає менше 0,2 тис.осіб до 1302 гривні/м² – де більше 1500 тис.осіб.

Дані значення були отримані від аналогічних значень НГО проведеного за "старою" методикою, тому нова методика в багатьох аспектах використовує роками отриманий досвід та дані.

Але є коефіцієнти, які можуть і суттєво змінити НГО для земельних ділянок як в межах, так і за межами населених пунктів. Зокрема коефіцієнт Кцп. У додатку (активний лінк) ви можете побачити  співвідношення усіх цільових призначень та відповідних коефіцієнтів "старої" та нової методики. Нижче, варто зупинитись на суттєвих змінах, які відображені у таблиці 1.

Окрему увагу варто звернути на те, що відповідно до Постанови КМУ №821 від 28 липня 2021 року, Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок визначається відповідно до додатка 59 цієї Постанови. Він суттєво відрізняється від класифікатора затвердженого Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року №548, який припинив свою чинність після запровадження нового. В новому класифікаторі відсутня секція К "Землі запасу, резервного фонду та загального користування", тепер землі запасу можна зустріти окремо в кожній секції. З’явилися і нові цільові призначення, як приклад для розміщення та експлуатації установ/місць виконання покарань (03.18), земельні ділянки загального користування відведені під місця поховання (07.09). З документу-таблиці (ЗАВАНТАЖИТИ) легко побачити всі зміни, а в таблиці 1 зображені ключові.

Таблиця 1

Варто зауважити, що зменшення коефіцієнту вдвічі, як для земель транспорту, не означає, що НГО стане меншою у двічі, адже нова методика не є тотожною зі "старими" і на кінцевий результат впливає значна кількість чинників.

Також впливовим є коефіцієнт Кмц (коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням), де є три додатки щодо його визначення, в межах населених пунктів, за межами, для земель оздоровчого призначення та земель історико-культурного призначення окремо. За межами населених пунктів для більшості ЦП показник вказаний для областей. Так, наприклад, для Кіровоградської області такий коефіцієнт складає 0,7, а для Харківської та Житомирської – 1,19. Але для земельної ділянки в межах населених пунктів дані показники вказані по областях, але з врахуванням чисельності населення в населеному пункті, що є адміністративним центром. І якщо такий коефіцієнт (населення менше 0,2 тис.осіб) для Волинської області - 0,645, то для Житомирської -1,174. Населення від 0,2 до 0,5 тис.осіб, Волинська область - 0,599, Житомирська -1,287.

Звичайно, кожна громада має самостійно вникнути в нові розрахунки, бо від цього напрямку залежать надходження у місцевий бюджет. Варто зауважити наступне:  "головні вороги" бюджетів громад в контексті НГО - це земельні ділянки НГО яких не проведена, та землі, що не сформовані в земельні ділянки. Для земель НГО яких не проведена, Податковий кодекс передбачає, що сплата земельного податку вираховується від вартості ріллі по області, зі ставкою не більше 5 %, (для лісових земель не більше 0,1%). Орендної плати (не більше 12%). Середня вартість ріллі по області коливається від 21 411 гривень /га в Житомирській до 33 646 гривень/га в Черкаській. Для прикладу порахуємо по Черкаській, 33 646 * 5% - 1682,3 гривень/га. 1682,3/10000 = 0,17 гривень/м2. Вартість м2 після врахування відсотку земельного податку/орендної плати в результаті проведення НГО таких ділянок буде в десятки разів більшою.

Після розроблення НГО на усю територію в громад залишиться ключова проблема - не сформовані земельні ділянки суб’єктів господарювання на їх території, що можна буде вирішити шляхом проведення інвентаризації власних земель і формування таких ділянок, на які вже буде чекати своє НГО.

Варто зазначити, що нова методика однозначно потрібна (уявіть, що в старій окремі позиції необхідні для визначення витрат на освоєння та облаштування територій переводилися в гривні ще з карбованців). Проте, цілком ймовірно, що окремі показники можуть бути скориговані. Щобільше, на це ще є час. Адже рішення щодо затвердження НГО офіційно оприлюднюється до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування НГО. Тому перші такі НГО по новій методиці можна буде побачити не раніше 1 січня 2023 року.

До моменту затвердження НГО по новій методиці діятимуть "старі" вже визначені значення НГО. А перед замовленням НГО за новою методикою кожній громаді варто прорахувати свої орієнтовні показники, щоб зрозуміти, які зміни чекають на ваші бюджети.