Експерти Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» підготували аналітичний матеріал щодо проекту постанови Кабінету міністрів України “Деякі питання оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану”.

Матеріал сфокусовано на таких аспеках постанови:

• звільнення від орендної плати,
• умови для релокованих підприємств,
• надання майна в суборенду.

На тему: Особливості оренди комунального майна в умовах воєнного стану

Щодо питань оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану

Кабінет Міністрів України прийняв розроблену Фондом держмайна та Міністерством економіки постанову “Деякі питання оренди державного та комунального майна у період дії воєнного стану” від (далі - Постанова) зі спрощеним порядком оренди.

 

Звільнення від орендної плати

Відповідно до пункту 1 постанови, впродовж 3 місяців після припинення дії воєнного часу, але у будь-якому випадку до кінця 2022 року за договорами оренди державного i комунального майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року aбo укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, звільняються від орендної плати орендарі державного i комунального майна:

• фізичні особи та фізичні особи-підприємці, які були призвані aбo прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану;
• які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану – визначені території зазначені у табл.

Область	Район
Донецька	усі райони
Запорізька	Бердянський
	Василівський
	Мелітопольський
	Пологівський
Луганська	усі райони
Миколаївська	Баштанський
	Вознесенський районів (крім смт Доманівка, Братське, міста Южноукраїнськ)
	Миколаївський (крім міста Миколаїв)
Харківська	Богодухівський (крім міст Валки, Богодухів, смт Краснокутськ);
	Ізюмський
	Куп’янський
	Харківський (крім міста Мерефа, смт Нова Водолага, міста Харків)
	Чугуївський (крім міста Зміїв)
Херсонська	усі райони
Автономна Республіка Крим	-
місто Севастополь	-

3 метою реалізації права на звільнення від орендної плати орендарі, фізичні особи та фізичні особи-підприємці, які були призвані aбo прийняті на військову службу після оголошення воєнного стан, aбo члени ïx сімей протягом дії воєнного стану та 60 календарних днів після припинення воєнного стану, aбo протягом 60 календарних днів після припинення військової служби, якщо служба продовжувалася після припинення чи скасування воєнного стану, подають орендодавцю документ, що підтверджує факт початку військової служби відповідно до статті 24 Закону України “Про військовий обов’язок i військову службу”.

Пунктом 2 постанови визначено, що на період дії воєнного стану та не довше 30.09.2022 року, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року aбo укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене:

• на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей i міста Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях);
• в закладах культури i освіти, якщо об'єкт оренди було передано в оренду на погодинній основі.

Пунктом 3 постанови зазначається, що на період дії воєнного стану, але не довше ніж до 30.05.2022 року, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року aбo укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене:

• на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей;

У разі наявності на дату набрання чинності цією постановою переплати кошти зараховуються в рахунок орендної плати за майбутній період. Для договорів оренди, що укладаються в період дії воєнного стану, авансовий внесок та забезпечувальний депозит:

• орендарями, зокрема релігійні організації для забезпечення проведення релігійних обрядів і церемоній, а також дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних міжурядових організацій в Україні – не сплачують;
• інші орендарі – сплачуються в розмірі однієї місячної орендної плати.

 

 

Органи місцевого самоврядування можуть додатково приймати рішення з вищезазначених питань, відповідно до Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні. Відповідно до даних ДП «Прозорро.Продажі», з початку повномасштабної війни в електронній системі відбулось 2 136 аукціонів на суму понад 256 млн гривень.

 

Умови для релекованих підприємств

Підприємства, які переміщені з небезпечних регіонів протягом перших 6 місяців оренди сплачують орендну плату (у тому числі авансовий внесок) в розмірі 1 гривні за один  квадратний метр орендованої площі на новому місці.

Переможці електронних аукціонів, які взяли участь в аукціоні з метою переміщення виробництва та інших активів і потужностей для провадження господарської діяльності з територій Донецької, Луганської, Запорізької, Київської, Миколаївської, Сумської, Харківської, Херсонської, Чернігівської, Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей, Автономної Республіки Крим та м. Києва і м. Севастополя, протягом перших шести місяців оренди сплачують пільгову орендну плату.

 

 

Договори оренди державного та комунального майна в період дії воєнного стану можуть бути достроково припинені за заявою орендаря, поданою ним відповідному орендодавцю на адресу електронної пошти, вказану у договорі оренди. Заява вважається належно поданою, якщо вона підписана уповноваженою особою орендаря, а PDF-кoпiя надіслана з електронної адреси орендаря, зазначеної в договорі оренди. Якщо договір не містить інформації про адресу електронної пошти i при цьому майно знаходиться на визначеній території, то заява про припинення договору подається відповідній обласній військовій адміністрації за місцезнаходженням орендованого майна засобами поштового зв’язку, електронного документообігу aбо на офіційну електронну адресу.

Документи за результатами аукціонів підписуються електронним підписом, якщо переможець аукціону не наполягає на підписанні у письмовій формі. У разі, якщо граничний строк для подання заяви на продовження договору оренди припадає на період дії воєнного стану, цей строк продовжується на строк дії воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування.

На період дії воєнного стану аукціони з передачі майна в оренду проводяться не раніше ніж через 5 календарних днів, але не пізніше ніж через 35 днів після публікації в електронній торговій системі оголошення про передачу майна в оренду.

На період дії воєнного стану, але не раніше появи відповідної технічної можливості, оприлюднення інформації про учасників та переможців аукціонів з передачі в оренду майна здійснюється з урахуванням таких особливостей:

• формування протоколів про результати електронних аукціонів, підписання його переможцем аукціону та оператором електронного майданчика здійснюється за правилами, встановленими Порядком передачі майна в оренду;
• інформація про кожного учасника є анонімною (закритою) та після закінчення електронного аукціону не розкривається;
• інформація про переможця та учасників аукціону у сформованому електронною торговою системою протоколі про результати електронного аукціонів є анонімною (закритою) для всіх, крім операторів електронних майданчиків, чepeз які були подані заяви на участь учасниками аукціону та орендодавця, які мають доступ до такої інформації;
• завантажені орендодавцем через особистий кабінет протокол про результати електронного аукціону, договір оренди та акт приймання-передачі є закритими та не відображаються в електронній торговій системі та на електронних майданчиках. Після припинення чи скасування воєнного стану такі документи стають публічними (оприлюднюються) з моменту появи такої технічної можливості в електронній торговій системі.

 

Надання майна в суборенду

У період дії воєнного стану майно може бути передане в суборенду, що перебувало в оренді до введення в дію воєнного стану, а саме:

• майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, - без права викупу та передачі в суборенду орендарем;
• майно, що не підлягає приватизації, може бути передано в оренду без права викупу орендарем та передачі в суборенду;
• громадські організації ветеранів для розміщення реабілітаційних установ для ветеранів;
• реабілітаційні установи для осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю для розміщення таких реабілітаційних установ;
• державні та комунальні спеціалізовані підприємства, установи та заклади соціального обслуговування, що надають соціальні послуги відповідно до Закону України "Про соціальні послуги";

Термін дії укладеного договору суборенди не може перевищувати строку, протягом якого діє воєнний стан, збільшеного на 12 місяців, але у будь-якому випадку не може бути більшим за строк договору оренди.

 

Право на повернення сплачених орендарями забезпечувальних депозитів

 

Для реалізації права на повернення сплачених депозитів, орендар, протягом дії  воєнного стану, але не пізніше місяця після його припинення, звертається до орендодавця з заявою про повернення суми сплаченого депозиту. У своїй заяві орендар робить запевнення про відповідність орендаря умовам, передбаченим на схемі, а також зазначає:

• перелік договорів оренди, відносно яких орендар просить повернути сплачені суми забезпечувальних депозитів;
• суми сплачених забезпечувальних депозитів по кожному з таких договорів, банківські реквізити орендаря, на які орендар просить повернути забезпечувальні депозити, сплачені по договорах оренди.

До самої заяви додається також витяг з єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, якщо заявник є юридичною особою, aбo копію паспорту, якщо заявник є фізичною особою.

Заявник, що є юридичною особою, у структурі власності якої є інші юридичні особи, додатково подає схематичну структуру власності i копії паспортів ycix фізичних осіб, які відповідно до законодавства України визнаються кінцевими бенефіціарними власниками юридичної особи заявника. Ця вимога не поширюється на банки i інші фінансові установи, створені за законодавством України. Орендар надсилає свою заяву на адресу електронної пошти орендодавця, зазначену в договорі оренди.

Орендодавці i органи Державного казначейства України зобов'язані повернути забезпечувальний депозит орендарю протягом 10 робочих днів з моменту отримання його заяви за умови відповідності орендаря умовам, що передбачені в Постанові та надання всіх передбачених цим пунктом документів. У разі недостатності документів для прийняття рішення орендодавець повідомляє про це орендаря листом на адресу електронної пошти, зазначеної в договорі оренди.

Орендодавець приймає рішення про відмову у задоволенні заяви орендаря, якщо орендар не відповідає умовам, за яких дозволяється повернення суми забезпечувального депозиту. Орендарі, які отримали суми забезпечувальних депозитів (включаючи орендарів, у яких майно було вилучено, але повернуто після припинення чи скасування воєнного стану) зобов'язані повернути такі суми орендодавцем до 30 квітня року, наступного за роком, в якому оголошено про припинення дії воєнного стану на території за місцерозташуванням орендованого майна, але не пізніше ніж за три місяці до дати припинення чи скасування договору оренди. Ця вимога не поширюється на орендарів, договори оренди з якими будуть припинені станом на цю дату. Невиконання цього обов'язку є підставою для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця. Орендодавець зобов'язаний попередити, в порядку, передбаченому договором оренди, про розірвання договору за цією підставою не пізніше ніж за місяць до дати розірвання. Договір не може бути розірвано за цією підставою, якщо станом на дату розірвання договору, про яке орендодавець попередив орендаря, орендар повернув забезпечувальний депозит орендодавцю.

Таким чином, постанова запроваджує наступні зміни в оренді:

• релоковані підприємства, які орендують майно, сплачуватимуть пільгову орендну ставку, а саме 1 грн за 1 м² протягом перших 6 місяців оренди;
• до кінця 2022 року повністю звільняються від орендної плати орендарі на території адміністративно-територіальних одиниць, де припинено доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, а саме Донецька, Луганська, Херсонська області, АРК та м. Севастополь, а також частини Миколаївської, Харківської та Запорізької областей;
• до 30.09.2022 року звільняються від орендної плати державного майна на території, де відбувалися бойові дії: Київська, Чернігівська, Сумська, Харківська, Запорізька, Миколаївська області та м. Київ (поза межами адміністративно-територіальних одиниць зазначених вище);
• до 30.05.2022 звільняються від орендної плати за оренду державного майна на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської і Одеської областей;
• на всій іншій території країни орендарям державного майна надається знижка – 50%, орендарям єдиних майнових комплексів надається знижка в розмірі 25%;
• на всій території України звільняються від орендної плати особи, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану;
• органи місцевого самоврядування матимуть можливість додатково приймати рішення щодо звільнень та знижок за договорами оренди комунального майна;
• авансовий внесок та забезпечувальний депозит для договорів зменшено до розміру однієї місячної орендної плати. Передбачено можливість повернення забезпечувальних депозитів орендарям;
• не застосовуються обмеження та вимоги щодо суборенди для чинних договорів;
• автоматично продовжуватиметься дія договорів оренди, які завершуються у період воєнного стану. Договори оренди можуть бути достроково припинені за заявою орендаря;
• документи за результатами аукціонів підписуються електронним підписом, якщо переможець аукціону не наполягає на підписанні у письмовій формі.