Одним із найбільш актуальних питань, з якими щоденно стикаються органи місцевого самоврядування, є ефективність використання наявних земель. В Україні поки не сформовано ефективне і дієве законодавство у сфері використання земель. Наслідком неврегульованості багатьох аспектів є економічні втрати та відсутність належного контролю за використанням земель.

За експертними оцінками за договорами оренди земель офіційно обробляється лише 22,6 млн га, у тіньовій оренді - 11,7 млн або 28% від загальної площі сільськогосподарських земель. Тобто, потенційно існують можливості суттєво збільшити бюджетні надходження за рахунок легалізації земельних відносин.  

У контексті децентралізації питання використання земель набуває значно більшої актуальності та потребує відповідної уваги з боку органів місцевого самоврядування. За даними експертів Групи фінансового моніторингу Центрального офісу реформ при Мінрегіоні, за 5 місяців поточного року місцеві бюджети України отримали 10 407,8 млн грн надходжень у вигляді плати за землю. З цієї суми земельний податок з юридичних осіб становить 3 264,1 млн грн, земельний податок з фізичних осіб – 204,0 млн грн, орендна плата з юридичних осіб – 6 270,9 млн грн, орендна плата з фізичних осіб – 668,9 млн грн. Тобто, у загальній сумі плати за землю орендна плата (з юридичних та фізичних осіб) становить 6 939,8 млн грн або 66,7%.

Основними документами, якими регулюється передача земель в оренду є Земельний кодекс України та Закон України «Про оренду землі». Експерти звертають увагу на те, що відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, а об’єктом плати за землю є земельна ділянка.

Пунктом 269.1. статті 269 Податкового кодексу України (далі у тексті – ПКУ) встановлено, що платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі. Згідно з підпунктом 14.1.73. пункту 14.1. статті 14 ПКУ до землекористувачів відносяться юридичні та фізичні особи, яким надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди.

Відповідно до підпункту 14.1.147. пункту 14.1. статті 14 ПКУ плата за землю – це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Підпунктом 14.1.136. пункту 14.1. статті 14 ПКУ визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності – обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Слід врахувати, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п.288.1. ст.288 ПКУ, ст.21 Закону України «Про оренду землі»). Типовий договір оренди землі затверджено постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.

Згідно із частиною п’ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Аналогічні вимоги визначені і у статтях 125 та 126 Земельного кодексу України, якими встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. У статті 2 цього ж Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, якщо договір оренди землі не зареєстровано у встановленому законодавством порядку він вважається нечинним і, відповідно, не породжує для сторін договору жодних зобов’язань. Підтвердженням цього є також позиція Верховного Суду України, відображена у постанові від 13.06.2016 у справі за № 6-643цс16. У стислому вигляді суть справи полягає в наступному: згідно з договорами від 23.12.2014 та від 23.02.2015 товариство уклало з орендодавцем договори оренди землі. У подальшому орендодавець договором від 17.03.2015 ці самі земельні ділянки передав в оренду іншому орендарю, який у цей же день (17.03.2015) провів державну реєстрацію договорів оренди землі. Судом визнано чинність договорів і, відповідно, права на оренду землі за орендарем, який здійснив державну реєстрацію цих договорів. Узагальнюючий висновок по даній справі говорить про те, що суб’єкт господарювання, який уклав договори оренди земельних ділянок, але не зареєстрував їх у встановленому порядку, не має права на використання цих ділянок.

Інший аспект, на який слід звернути увагу, це той, що орган місцевого самоврядування не має право вимагати орендну плату, оскільки такий обов’язок у орендаря виникає з моменту виникнення права оренди, а право оренди виникає лише після його державної реєстрації.

Одночасно з цим, відсутність державної реєстрації договору оренди не дає правових підстав орендарю використовувати земельну ділянку. За таких умов органи місцевого самоврядування мають право на позбавлення орендаря прав на оренду земельної ділянки та відшкодування завданих збитків внаслідок незаконного використання землі. Відповідні норми встановлені, зокрема, статтями 152 та 156 Земельного кодексу, статтями 22, 1166, 1212, 1214 Цивільного кодексу, статтею 224 Господарського кодексу України. З цього приводу вже існує досить широка судова практика. Зокрема, можна звернутися до рішення Верховного Суду від 27.03.2018 (справа № 925/258/17). Одним із предметів судового розгляду було питання відшкодування збитків орендодавцю у вигляді несплаченої орендарем орендної плати, яку орендодавець міг би отримати у разі своєчасного укладення договору оренди та його державної реєстрації. З матеріалів справи вбачається, що рішенням органу місцевого самоврядування від 10.02.2011 суб’єкту господарювання надано земельну ділянку в оренду, однак державну реєстрацію договору здійснено лише 30.12.2011. При прийнятті рішення Верховний Суд виходив з того, що у період з 10.02.2011 по 29.12.2011 відповідач (тобто, орендар) не вчинив дій, спрямованих на своєчасне укладення та державну реєстрацію договору оренди землі, як того вимагали, зокрема, статті 210, 640 Цивільного кодексу. Внаслідок такої протиправної поведінки орендаря, місцевій раді (орендодавцю) завдано збитків у вигляді несплаченої відповідачем за період з 10.02.2011 по 29.12.2011 орендної плати, яку позивач міг би отримати у разі своєчасного укладення договору оренди та його державної реєстрації. Відповідно, ухвалено рішення щодо стягнення цих коштів на користь місцевої ради. Існує ціла низка подібних рішень, прийнятих на користь органів місцевого самоврядування, зокрема, це рішення Верховного Суду України від 01.07.2015 у справі № 916/3311/14 та від 07.10.2015 у справі № 916/3371/14, рішення Вищого господарського суду України від 07.03.2017 у справі № 912/2255/16.

Отже, підсумовуючи викладене слід звернути увагу на те, що:

1. Договори оренди земельних ділянок набувають чинності лише після їх державної реєстрації;
2. Органи місцевого самоврядування мають право на відшкодування збитків у випадку неправомірного використання земельних ділянок;
3. При передачі в оренду земельних ділянок слід ретельно підходити до укладання договорів оренди, передбачаючи в них всі можливі умови, які стосуються використання землі та орендної плати.

Яніна Казюк, координатор з фінансової децентралізації підкреслила, що питання, пов’язані з успішним функціонуванням громади, у тому числі щодо наповнення бюджету, залежать виключно від діяльності керівництва та жителів громади, від того, наскільки ефективно будуть використовуватися наявні можливості і повноваження. 

Матеріали підготовлено Яніною Казюк, координатором з фінансової децентралізації та Віктором Венцелем експертом з фінансового моніторингу Групи фінансового моніторингу Центрального офісу реформ при Мінрегіоні (за підтримки Програми «U-LEAD з Європою»).