Одними з останніх законодавчих змін до Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), внесеними до нього Законом України від 11.04.2023 р. №3050-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» (далі – Закон №3050-ІХ), дозволено надавати придбану з розстроченням платежу земельну ділянку у користування фермерському господарству, членом якого є покупець цієї земельної ділянки. Це в свою чергу збільшить кількість громадян, які бажають викупити у приватну власність землі, що перебувають у їх постійному користуванні або довічному успадкованому володінні.

Про важливість цих змін та про інші особливості купівлі-продажу (викупу) земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства в порядку, визначеному пунктом 6^-1 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ, читайте в публікації експертів Проєкту USAID «ГОВЕРЛА».

До прийняття Закону №3050-ІХ у випадку купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу зі сплати її ціни діяло обмеження щодо заборони на її продаж або інше відчуження та надання у користування, про що обов’язково зазначалося в рішенні місцевої ради про продаж земельної ділянки. У зв’язку з цими обмеженнями фермерське господарство, яке фактично користувалося цією земельною ділянкою, було позбавлене можливості укладення, зокрема, договору оренди з членом цього фермерського господарства, який є покупцем такої земельної ділянки. Внесення таких земельних ділянок до податкової декларації платника єдиного податку четвертої групи – фермерського господарства – теж було неможливим у зв’язку із забороною користування земельною ділянкою.

Відповідно до змін, внесених Законом №3050-ІХ, абзац другий пункту 6^-1 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ викладений у такій редакції:

«У разі купівлі земельної ділянки її покупець має право на розстрочення платежу зі сплати ціни земельної ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції, за умови встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання у користування земельної ділянки (крім надання у користування фермерському господарству земельних ділянок, які знаходяться у власності членів такого фермерського господарства, що є покупцями такої земельної ділянки) до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу».

Ураховуючи зазначену норму ЗКУ, відтепер у рішенні місцевої ради про продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення фермерського господарства (далі – рішення місцевої ради про продаж земельної ділянки) та договорі купівлі-продажу варто зазначати такі формулювання:

Розглянемо більш детально положення пункту 6^-1 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ, відповідно до яких визначено:

1. Об’єкт продажу – земельні ділянки державної і комунальної власності, зокрема призначені для ведення селянського (фермерського) господарства, що належать громадянам України на і) праві постійного користування чи іі) праві довічного успадкованого володіння.

2. Особи, які мають право на купівлю цих земельних ділянок без проведення земельних торгів, – зокрема, це:

2.1. громадяни України, яким належать на праві постійного користування чи довічного успадкованого володіння земельні ділянки – об’єкти продажу, визначені в пункті 1;

2.2. спадкоємці осіб, зазначених у підпункті 2.1. (крім випадків, якщо такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного зі спадкоємців у праві власності є рівними;

2.3. орендарі, які набули права оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів» (до 03.04.2016 р.).

Довідково: Юридичні особи, яким на дату набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності (до 19.11.2022 р.) та які відповідно до статті 92 ЗКУ не можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування, набудуть право на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до пункту 6^-1 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ з 01.01.2024 р.

3. Ціна продажу земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства дорівнює її нормативній грошовій оцінці.

4. Строк розстрочення платежу зі сплати ціни земельної ділянки – 10 років. Покупець має право ініціювати встановлення меншого строку.

5. Умови розстрочення платежу:

• розрахунок за придбану земельну ділянку здійснюється щороку, рівними частинами, у місяць, що настає за звітним роком;
• встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання у користування земельної ділянки (крім надання у користування фермерському господарству земельних ділянок, які перебувають у власності членів такого фермерського господарства, що є покупцями такої земельної ділянки) до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу;
• право власності на землю переходить до громадянина після сплати першого платежу;
• покупець має право на дострокове погашення всієї або частини суми ціни продажу земельної ділянки з розстроченням платежу з урахуванням індексу інфляції.

Окремо необхідно зазначити, що відповідно до частини дев’ятої статті 128 ЗКУ постановою Кабінету Міністрів України від 22.04.2009 р. №381 затверджено Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності (далі – Порядок № 381), яким визначено механізм здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання громадянами та юридичними особами земельних ділянок державної та комунальної власності. Проте варто зауважити, що положення Порядку в частині періодичності сплати, суми першого платежу, умов, способів та строків розстрочення платежу та інші відмінні від положень щодо зазначених питань, викладених у пункті 6^-1 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ.

Стосовно відносин, що виникають при купівлі-продажу земельних ділянок державної і комунальної власності, що надавалися для ведення селянського (фермерського) господарства згідно з нормами пункту 6^-1 розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ, повинні регулюватися саме ними, а не Порядком № 381, оскільки ЗКУ є актом вищої юридичної сили, який прийнятий пізніше в часі (набув чинності 01.07.2021 р.).

Підтвердженням цього також є позиція Держгеокадастру України, висловлена в листі від 06.06.2023 р. № 26-28-0.221-5172/2-23, отриманому на запит Проєкту USAID «ГОВЕРЛА».

Місцевим радам, приймаючи рішення про надання дозволу на викуп земельної ділянки з розстроченням платежу, необхідно визначити в ньому дати здійснення всіх наступних платежів за весь період розстрочення. Тому в рішенні місцевої ради про продаж земельної ділянки та договорі купівлі-продажу варто вказати:

Увага! Проєкт USAID «ГОВЕРЛА» запланував проведення тренінгів з роз’яснення алгоритму та особливостей здійснення купівлі-продажу земельних ділянок державної і комунальної власності, що надавалися для ведення селянського (фермерського) господарства відповідно до пункту 6^-1 розділу Х «Перехідні положення».

Якщо вас зацікавили ці питання і ви потребуєте підтримки експертів Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» в їх реалізації у своїй громаді, то вам необхідно:

• підписатися на офіційну сторінку Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» у фейсбуці: (https://www.facebook.com/USAIDhoverla);
• стежити за нашими публікаціями та анонсами;
• не пропустити можливіcть взяти участь у тренінгах та вебінарах із зазначеної тематики;
• отримати роз’яснення та зразки модельних актів (рішення, договорів тощо), розроблених експертами Проєкту USAID «ГОВЕРЛА», які ви зможете використати у своїй роботі, звернувшись на електронну адресу hoverla@dai.com.