За законом, використання землі в Україні є платним. Не є виключенням з цього правила і землі територіальних громад. Однак, землевласники та землекористувачі не завжди поспішають сплачувати плату за землю, яка належить громадам. Судова практика у таких категоріях спорів складається, як правило, на користь територіальних громад. Однак, у задоволенні вимог місцевого самоврядування суди продовжують відмовляти, а справи нерідко повертаються на новий розгляд. Щоб не допускати помилок, пропонуємо вашій увазі аналіз рішень відповідних палат Верховного Суду з цих питань:

 

Огляд судової практики щодо вирішення спорів, пов’язаних із бездоговірним використанням земель територіальної громади

Відповідно до положень чинного законодавства використання землі в Україні є платним. Не є виключенням з цього правила і землі територіальних громад. Однак, землевласники та землекористувачі не завжди поспішають сплачувати плату за землю, яка належить громадам. Судова практика у таких категоріях спорів складається, як правило, на користь територіальних громад. Однак, у задоволенні вимог місцевого самоврядування суди продовжують відмовляти, а справи нерідко повертаються на новий розгляд. Щоб не допускати помилок, пропонуємо вашій увазі аналіз рішень відповідних палат Верховного Суду з цих питань.

 

Що, можна і без оформлення договору?

Право користування земельною ділянкою комунальної власності дійсно реалізується, в основному, через право постійного користування або право оренди.

Частина 1 ст. 93 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ст. 125 ЗКУ). Простіше кажучи, право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Однак, чи дійсно тільки наявність договору обумовлює необхідність особи сплачувати кошти за користування землями громади? І чи не означає це, що особа, яка користується землями громади до оформлення відповідного договору громаді «нічим не зобов’язана»? Ні, фактичне використання майна, яке здійснюється без належних підстав (тобто, у нашому випадку договору з громадою), також є підставою для нарахування та стягнення з такого користувача коштів на користь громади.

Це так звані «кондикційні» відносини, де застосовується позадоговірний зобов’язальний спосіб захисту права власності. Цей інструмент може бути застосований не лише щодо бездоговірного використання земельної ділянки, а й щодо будь-якої індивідуально визначеної речі (майна) громади, яким безпідставно користується третя особа.

Правові підстави для нарахування та стягнення з недобросовісного користувача безпідставно збережених коштів нам дають ч. 1 та ч. 2 ст. 1212 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ), за якими особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно.

Важливо! Приписи Глави 83 ЦКУ «Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави» застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов'язаннях (це коли вашому майну завдається шкода, що спричиняє зменшення кількості або вартості майна). Натомість для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

 

Отже, ви можете застосовувати інструмент стягнення безпідставно збережених коштів за ч. 1 ст. 1212 ЦКУ, якщо:

1. майно належить вашій громаді (і ви можете це довести належними доказами);
2. майно було набуте чи збережене особою (набувачем) за рахунок вашої громади (потерпілого);
3. набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Прецеденти для обґрунтування цієї позиції у вимозі/позові:

 

Хто постановив рішення	Реквізити постанови	Де можна завантажити	Де у рішенні суду про це написано
Велика Палата Верховного Суду	від 23.05.2018 р. у справі № 629/4628/16-ц	https://reyestr.court.gov.ua/Review/75296547	Пункт 69
Велика Палата Верховного Суду	від 20.11.2018 р. у справі № 922/3412/17	https://reyestr.court.gov.ua/Review/78297802	Пункти 15, 28-31, 41
Верховний Суд (Касаційний господарський)	Від 02.06.2020 р. у справі № 922/2417/19	https://reyestr.court.gov.ua/Review/89767942	Пункти 26-29

 

Важливо! Спори про стягнення безпідставно збережених коштів можливі тільки за наявності бездоговірних відносин. Тому Ви не можете використовувати приписи Глави 83 ЦКУ при обґрунтуванні вимог про спонукання до укладення договору користування майном або стягнення коштів за чинним договором (це окремі вимоги, які слід обґрунтовувати посиланням на інші норми законодавства). На жаль, через те, що іноді представники плутають ці відносини, їхні вимоги відхиляються або розглядаються по кілька разів (див. ту ж справу № 922/3412/17).

Показовим у цьому сенсі для врахування правової позиції щодо захисту інтересів територіальної громади є рішення Верховного суду, постановлене 10.02.2020 р. у справі № 922/981-18. У цій справі цікавим для юристів є не лише наявність укладеного договору оренди, а й підхід до доказування усіх обставин, на які посилалися сторони (укладення договору оренди у період, що наступив за періодом, за який громада стягувала кошти, відсутність контррозрахунків щодо суми безпідставно збережених коштів з боку відповідача та не привернення уваги судів попередніх інстанцій до цих обставин тощо).

 

За користування якими земельними ділянками можна стягувати кошти

Постановляючи свої рішення, суди виходять з того, що згідно з частинами 1-4, 9 ст. 79-1 ЗКУ формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Формування земельних ділянок здійснюється:

1. у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;
2. шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок;
3. шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
4. за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у ч. 6-7 ст. 79-1 ЗКУ) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Таким чином, заявляти про стягнення безпідставно збережених коштів до моменту формування земельної ділянки в натурі не має сенсу.

Водночас, хочемо привернути увагу колег до кількох нюансів.

Зокрема, у постанові від 10.02.2020 р. у справі № 922/981-18 Верховний Суд надав оцінку заявленим сторонами учасникам справи фактам про формування земельної ділянки у період, що передував здійсненню розрахунку про безпідставно збережені кошти (новою датою формування ділянки визначено початок 2017 року, у той час як у позові міської ради було заявлено стягнення коштів за період з 01.01.2015 р., при цьому факт використання ділянки у період з 01.01.2015 р. було встановлено доказами по справі та сторони не заперечували проти цього факту).

Також цікавою буде й постанова Суду від 02.06.2020 р. у справі № 922/2417/19, де користувачу було відведено земельну ділянку більшої площі, а користувач заявляв про те, що користувався по факту меншою її частиною).

 

Що є належним доказом формування земельної ділянки?

Згідно з вимогами частин 1, 3, 4, 9 ст.79-1 ЗКУ формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї. Тобто об`єктом оренди може бути земельна ділянка, яка є сформованою як об`єкт цивільних прав. Відповідно до ст. 1 Закону України "Про Державний земельний кадастр" державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами. Відомості Державного земельного кадастру є офіційними. Внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про об`єкти Державного земельного кадастру є обов`язковим (ст. 20 Закону України "Про Державний земельний кадастр").

Отже, інформація з Держгеокадстру є належним доказом формування земельної ділянки, її площі, місця розташування, цільового призначення, категорії землі, виду її використання, форми власності.

Водночас, при здійсненні самоврядного контролю представникам територіальної громади доцільно ретельно зафіксувати, що користування землею без належних правових підстав здійснюється особою саме у тих межах, що встановлені технічною документацією на земельну ділянку.

 

На що звернути увагу під час розрахунку безпідставно збережених коштів?

Слід зазначити, що необґрунтованість чи недоведеність обрахунку розміру безпідставно збережених коштів, що стягуються на користь територіальної громади, є чи не основною причиною, через яку ці справи повертають на новий розгляд. Тому при здійсненні цих розрахунків фахівці ОМС мають бути особливо ретельними та зобов’язані створювати міцну доказову базу на підтвердження позовних вимог.

Яскравим прикладом може стати постанова Верховного Суду від 21.12.2020 р. у справі № 924/1265/19, де суди попередніх інстанцій правильно застосували до спірних правовідносин положення ст. 1212 ЦКУ, оскільки установили, що мало місце користування земельною ділянкою власником приміщення - відповідачем, який не оформив право оренди земельною ділянкою, де розташована нерухомість. Однак, разом із питанням про визначення площі спірної ділянки, сумнівам було піддано й розрахунок суми безпідставно збережених коштів.

Зокрема, позивачем був наданий витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 09.10.2018 р., який було сформовано із невірними даними щодо спірної земельної ділянки, зокрема, іншим цільовим призначенням, що має суттєве значення для визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населеного пункту. Дані витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.11.2019 р., подані у подальшому, відрізнялися від наступних витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.03.2020 р. та від 17.04.2020 р. Тому суди дійшли висновку про непідтвердження позивачем розміру заявленої ним суми до стягнення.

Верховний Суд у своєму рішенні зазначив, що визначаючи розмір коштів, що підлягають стягненню з відповідача, суд зобов`язаний належним чином дослідити подані стороною докази (у цьому випадку - зроблений позивачем розрахунок, на підставі витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки), перевірити їх, оцінити в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами (зокрема поданими позивачем), і в разі незгоди з ним повністю або частково - зазначити правові аргументи на їх спростування та навести в рішенні свій розрахунок - це процесуальний обов`язок суду (див. пункти 85-86 постанови Великої палати Верховного Суду від 04.12.2019 у справі № 917/1739/17).

Звісно, досліджувати такі докази – це обов’язок суду. Але якщо ви, зацікавлений представник громади, бачите, що цього не відбувається – звертайтеся із письмовими заявами до суду та вимагайте повної реалізації ваших прав у суді належної інстанції. Адже, постановляючи рішення, суди першої та другої інстанції мають не лише встановити ті фактичні обставини справи, від яких залежить її правильне вирішення, та й надати їм належну правову оцінку. Неврахування вашої належним чином заявленої позиції з цих підстав дасть можливість оскаржити відповідне рішення та все ж спробувати відновити справедливість.

Очевидно, що усю доказову базу слід сформувати ще на стадії розгляду справи першою інстанцією. Тому, працюючи по справі, намагайтеся «викрутити» максимум із формування та належної оцінки усіх наявних доказів та не забувайте, що у апеляційній інстанції долучити новий доказ без обґрунтування поважних причин, які перешкодили його поданню у «базовий» суд, вже буде складно. Не забувайте також, що Верховний Суд – це вже взагалі не про факт, а про право. Тому «у касації» доведеться працювати з аналізом правової позиції судів 1 та 2 інстанцій, а не з доказами. На жаль, через перевантаженість про ці прописні істини забувають навіть досвідчені юристи, через що страждає бюджет громади.

 

Про вину ОМС (власника) у несвоєчасному оформленні документів

Нерідко користувачі, які ухиляються від сплати коштів за користування землею заявляють про те, що орган місцевого самоврядування, який представляє власника землі – територіальну громаду, затягнув із оформленням документів (договори оренди тощо). При цьому користувачі посилаються на таку «бездіяльність» як підставу для звільнення їх від обов’язку сплатити безпідставно збережені кошти у період позадоговірного користування.

Звертаємо увагу представників ОМС, що позиція Верховного суду у цих питаннях є абсолютно однозначною та схиляється на користь громад.

Зокрема, у справі № 922/981-18 розглядалося питання про те, чи відповідає засадам справедливості та розумності звернення до суду міської ради з позовом про стягнення безпідставно збережених коштів, за умови, що фактичне користування землею територіальної громади без належних правових підстав обумовлене тривалим неоформленням договору оренди з вини ОМС (бездіяльність міської ради). У цій справі матеріалами було доведено, що договір оренди спірної земельної ділянки не було укладено саме з вини міської ради, а користувач навпаки з 2008 року вчиняв всі дії для належного оформлення прав користування земельною ділянкою.

У своїй постанові по справі Верховний суд констатував наступне. Дійсно суди під час розгляду ще попередньої пов’язаної з предметом розгляду справи встановили доведеність факту надання користувачем повного пакета документів міській раді, а отже і наявності у міської ради обов`язку з укладення договору оренди землі за наявності чинних рішень органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду (2008 і 2009 років), якого міська рада не виконала, чим порушила право користувача одержати спірну земельну ділянку в оренду. Разом з тим, Суд визнав, що неналежне виконання своїх обов`язків з боку міської ради не є підставою для звільнення користувача від обов`язку сплачувати за користування сформованою земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені і яка не була відведена в оренду попередньому власнику.

Проте, враховуючи приписи ч. 2 ст. 130 ЗКУ, не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій ці будинок, будівля, споруда розташовані.

В цьому випадку відсутність документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою у користувача не може бути визнане як її самовільне використання, однак не надає права на її безоплатне використання.

Аналогічна позиція Суду викладена і у постанові від 02.06.2020 р. у справі № 922/2417/19, де окремо наголошено, що неналежне виконання своїх обов`язків з боку ОМС не є підставою для звільнення користувача від обов`язку сплачувати за користування сформованою земельною ділянкою.

 

Чи «звільняє» самостійне нарахування користувачем та сплата земельного податку від оплати за користування землею?

Нерідко користувач, ухиляючись від оформлення прав користування усією виділеною йому земельною ділянкою дещо «хитрує» та самостійно нараховує та сплачує до бюджету земельний податок виключно за ту частину землі, на якій безпосередньо розташовані належні йому будівлі. І дуже нервується, коли територіальна громада потім вимагає повернення безпідставно збережених коштів за користування усією ділянкою. Хто ж тут правий?

Постановляючи 02.06.2020 р. рішення у справі № 922/2417/19 Верховний Суд дав часткову оцінку таким діям та нагадав про ряд прецедентних рішень з цих питань.

Згідно зі ст. 206 ЗКУ використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України (далі - ПКУ).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп. 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".

Тобто доки особа, якій відведено земельну ділянку, не є власником або постійним землекористувачем такої ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку. При цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (пп. 14.1.72 п. 14.1 ст. 14 ПКУ).

Відповідно до ч. 2 ст. 152 ЗКУ власник земельної ділянки (у нашому випадку – територіальна громада у особі відповідного ОМС) може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з п. "д" ч. 1 ст. 156 ЗКУ власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Частиною 1 ст. 93 та ст. 125 ЗКУ передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (п. "в" ч. 1 ст. 96 цього Кодексу).

Таким чином, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. З огляду на приписи ч. 2 ст. 120 ЗКУ не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно. Але з урахуванням положень статей 120, 125 ЗКУ та ст. 1212 ЦКУ до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. А отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст.1212 ЦКУ.

 

Про принцип справедливості та добросовісності, відсутність формального підходу

Ці тлумачення чергових прописних істин Верховним судом також можуть бути корисними юристам для формування правової позиції для захисту інтересів територіальної громади, а тому пригадаємо ще й їх.

Відповідно до ст. 3 ЦКУ принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 ЦКУ. Законодавець, навівши у тексті ЦКУ зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

 

Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, зокрема, у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи. Дотримання принципу справедливості судового розгляду є надзвичайно важливим під час розгляду судових справ, оскільки його реалізація слугує гарантією того, що сторона, незалежно від рівня її фахової підготовки та розуміння певних вимог цивільного судочинства, матиме можливість забезпечити захист своїх інтересів.

 

Хто постановив рішення	Реквізити постанови	Де можна завантажити	Де у рішенні суду про це написано
Верховний Суд (Касаційний господарський)	від 28.08.2019 р. у справі № 922/362/18	https://reyestr.court.gov.ua/Review/84094984	Пункт 26
Верховний Суд (Касаційний цивільний)	від 19.02.2021 р. у справі № 585/2683/19	https://reyestr.court.gov.ua/Review/95042345	Мотиви, з яких виходить ВС
Верховний Суд (Касаційний цивільний)	від 17.02.2021 р. у справі № 628/3278/16-ц	https://reyestr.court.gov.ua/Review/95042253[1]	Перед резолютивною частиною

Ну і звісно, фахівцю, який працює у сфері земельних відносин, стануть у нагоді позиції Верховного Суду щодо юридичного значення рішення ради громади про затвердження проєкту відведення земельної ділянки та надання її в оренду. Корисні позиції ви можете знайти у рішеннях Суду від 06.02.2018 р. у справі № 923/921/17, від 07.02.2019 р. у справі № 922/3639/17, від 13.02.2019 р. у справі № 922/392/18, від 12.04.2019 р. у справі № 922/981/18, від 16.04.2019 р. у справі № 922/744/18, від 29.05.2019 р. у справі № 922/955/18, від 06.08.2019 р. у справі № 922/3560/18, від 12.08.2019 р. у справі № 922/2927/18.

 

---

© Ця публікація стала можливою завдяки щирій підтримці американського народу, наданій через Агентство США з  міжнародного розвитку (USAID). Зміст є відповідальністю Глобал Ком'юнітіз (Global Communities) і не обов'язково відображає точку зору USAID чи Уряду Сполучених Штатів.