Житлова політика в умовах війни має відповідати на кілька завдань одночасно: допомагати людям знаходити житло, підтримувати відновлення громад, давати змогу залучати працівників і повертати людей до безпечного самостійного життя. Для цього потрібні не лише кошти на будівництво. Потрібні точні дані про потреби, різні фінансові інструменти, законодавство, спроможність громад планувати житловий фонд і співпраця між урядом, парламентом та міжнародними партнерами.

Ці питання стали центральними під час пленарного засідання «Від формування нової житлової політики до відновлення права на житло» Першої щорічної житлової конференції України. Конференцію організували Міністерство у справах громад, територій та внутрішньо переміщених осіб України та Група Світового банку. Учасники обговорювали, як перетворити житлову стратегію на практичні рішення та що для цього має відбуватися на державному, регіональному й місцевому рівнях.

Модераторка пленарного засідання, провідна фахівчиня з міського розвитку Світового банку Еллен Гамільтон, запропонувала дивитися на житло ширше, ніж на дах над головою. Воно є важливим активом родини, частиною економіки й будівельного сектору, а також умовою доступу до роботи, освіти та медичних послуг. Відтак житлова політика має бути пов’язана з іншими сферами відновлення.

 

Стратегія має спиратися на дані та спроможність громад

Заступниця міністра розвитку громад та територій України Наталія Козловська наголосила, що житлова стратегія має бути спільною рамкою для всіх органів влади й партнерів, а не документом одного міністерства. Водночас її реалізація відбуватиметься в умовах, коли потреби постійно змінюються: житло руйнується, частина територій залишається окупованою, люди переїжджають усередині країни та за кордон.

«Ми маємо розуміти, що житлова політика в умовах війни формується в надзвичайно динамічному середовищі. Ми не можемо точно спрогнозувати, яка потреба буде навіть за кілька місяців, тому що змінюється безпекова ситуація, триває руйнування житла, змінюється географія внутрішньої міграції», - сказала Наталія Козловська.

Для планування, за її словами, потрібні спільна методика оцінювання житлових потреб і єдина інформаційно-аналітична система. Вона має допомогти зрозуміти не лише загальну потребу в житлі, а й те, де саме воно потрібне, кому, у якому форматі та з якими послугами поруч. Наталія Козловська повідомила, що на розроблення такої системи передбачене бюджетне фінансування, і закликала міжнародних партнерів долучитися експертною підтримкою.

Стратегію планують реалізовувати поетапно, у 2027-2029 та 2030-2033 роках. Після першого трирічного періоду пріоритети мають переглянути з урахуванням безпекової ситуації, ресурсів і зміни потреб.

У цій роботі громади мають ключову роль: саме на місцях потрібно оцінити наявний житловий фонд, визначити потреби людей, спланувати використання ресурсів і підготувати проєкти. Але повноваження мають супроводжуватися фінансовою та інституційною спроможністю. Житло, яке будують або відновлюють, також має відповідати вимогам енергоефективності, безпеки й доступності.

 

Одного фінансового інструменту для різних потреб недостатньо

Заступник міністра економіки та довкілля Єгор Григоренко розклав виклики житлової політики на три складові: платоспроможний попит, спроможність збільшувати пропозицію та якісну аналітику для координації рішень.

За його оцінкою, близько 70% домогосподарств не мають фінансового резерву, який дозволив би самостійно вкластися у придбання житла. Це означає, що доступна іпотека може допомогти частині людей, але не розв’язує проблему для всіх. Єгор Григоренко навів приклад програми «єОселя» як моделі, яка показала, як можна вибудовувати житловий продукт і взаємодію з банками. Водночас масштаб програми потрібно суттєво збільшувати, а для людей, яким недоступна іпотека, передбачати інші варіанти.

«Пільгова іпотека навіть за найкращого сценарію може покрити лише частину житлової потреби. Для решти потрібні соціальне житло, доступна оренда та проміжні моделі. Наприклад, оренда з можливістю подальшого викупу. Такі рішення потрібно розвивати й тестувати», - зазначив Єгор Григоренко.

Він звернув увагу, що проблеми з житлом впливають і на зайнятість. Люди можуть відмовлятися від роботи або переїзду в інший регіон, якщо не мають де жити. Тому житлові програми пов’язані з відновленням економіки й забезпеченням громад працівниками. Для збільшення пропозиції житла, за його словами, потрібно також полегшувати доступ забудовників до фінансування, скорочувати зайві адміністративні процедури та підтримувати пов’язані з будівництвом галузі.

Окремо Єгор Григоренко наголосив на потребі спільно відстежувати, як використовуються ресурси держави й донорів. Онлайн-платформа житлових потреб може бути першим кроком, але для ухвалення рішень потрібна повноцінна аналітика й координація фінансових інструментів.

 

Соціальне житло має підтримувати самостійність людини

Радник міністра соціальної політики, сім’ї та єдності України Сергій Худіяш розглянув житлову політику з погляду соціальної підтримки. Його ключова теза: житло має бути частиною системи, яка допомагає людині відновити самостійність, а не лише тимчасово розв’язує проблему даху над головою.

Як приклад роботи держави під час криз Сергій Худіяш навів зимову підтримку домогосподарств поблизу лінії фронту. За його словами, грошову допомогу отримують 106 тисяч домогосподарств у межах 20 кілометрів від лінії фронту. Виплати проводять через Пенсійний фонд у взаємодії з механізмами, скоординованими ООН.

Він також говорив про необхідність змінити підхід до соціального житла: у центрі мають бути потреби людини, а не лише наявність будівлі чи майна. Для цього потрібне чітке законодавче визначення соціального житла, відповідальний за його управління оператор і зрозумілі правила соціальної оренди.

«Соціальне житло має допомагати людині рухатися далі, інтегруватися в громаду, знаходити роботу, жити самостійно. Ми не повинні створювати ізольовані соціальні містечка або середовище, де людина опиняється відокремленою від послуг, роботи й повсякденного життя громади», - сказав Сергій Худіяш.

Цей підхід особливо важливий для внутрішньо переміщених людей, людей з інвалідністю, родин із дітьми та інших груп, яким потрібне не тільки житло, а й доступ до соціальних послуг та можливість бути частиною громади. Сергій Худіяш підкреслив, що повернення людей і соціальна згуртованість залежать від того, чи можуть вони облаштувати життя там, де оселилися.

 

Законодавство має дати стратегії практичні інструменти

Народна депутатка України, голова Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк наголосила, що житлова політика стосується не лише будівництва, а й економічного розвитку, демографії, національної безпеки та єдності країни.

Закон «Про основні засади житлової політики» вона назвала фундаментом реформи, однак підкреслила: без підзаконних актів, стратегії та конкретних показників він не забезпечить змін сам по собі. Національна стратегія, за її словами, має стати основою для регіональних і місцевих житлових стратегій, щоб громади могли переходити від загальних цілей до конкретних проєктів.

«Якщо ми в стратегії напишемо лише, що має бути тенденція до зростання, її буде складно оцінити. Нам потрібні показники, до яких можна наближатися: більше доступного житла, більше укладених договорів, більше реалізованих проєктів. Тоді зміни буде видно і на місцевому рівні», - сказала Олена Шуляк.

Вона також звернула увагу на потребу врахувати у стратегії житлову підтримку ветеранів. За її словами, таку підтримку слід пов’язувати з освітою, професійною підготовкою та працевлаштуванням, а не розглядати як окремий захід.

Ще один напрям роботи стосується ринку оренди. Олена Шуляк пояснила, що парламент вирішив спершу знизити податкове навантаження, а потім повертатися до способів формалізації орендних відносин. Наступний крок має захистити і орендарів, і власників житла та водночас сприяти прозорій сплаті податків.

Під час обговорення використання порожнього житла депутатка застерегла від ідеї примушувати приватних власників здавати помешкання або карати їх податками за невикористання. Натомість, за її словами, потрібно провести інвентаризацію державних і комунальних приміщень, а також об’єктів, які можна переобладнати для проживання людей, зокрема внутрішньо переміщених.

Серед законодавчих завдань Олена Шуляк назвала механізми захисту інвесторів, можливе запровадження рахунків ескроу через експериментальні проєкти та пошук способів пришвидшити будівництво. Як приклад вона згадала німецький підхід до скорочення адміністративних процедур і роботу над механізмами, що могли б допомогти перетворювати невикористані промислові території на житлові простори за погодженням із громадами.

 

Європейський досвід: соціальне житло має бути частиною міста

Керівник напряму відновлення, енергетики, інфраструктури та довкілля Представництва Європейського Союзу в Україні Йост Мольманн поділився досвідом європейських країн. Він зауважив, що житлова система не виникає за один рік: вона формується через закони, фінансування, роботу інституцій і сталі правила.

На прикладі Нідерландів Йост Мольманн розповів про значну частку соціального житла, водночас підкресливши, що моделі різняться між країнами. Соціальне житло має підтримувати людей, які його потребують, але водночас допомагати їм інтегруватися, працювати й з часом переходити до інших житлових рішень.

«Соціальне житло не має бути відокремлене від решти міста. Воно має бути пов’язане з транспортом, енергією, послугами та можливістю дістатися до роботи. Потрібно думати не тільки про саму будівлю, а й про те, як людина житиме навколо неї», - зазначив Йост Мольманн.

Європейський досвід, за його словами, може бути корисним для України, але його потрібно адаптувати до регіональних особливостей: складу домогосподарств, стану житлового фонду, потреб міст і громад та місцевого ринку житла. Він також наголосив на важливості прозорих правил і зрозумілої системи, у якій соціальне, орендне та приватне житло доповнюють одне одного.

Завершуючи дискусію, Еллен Гамільтон підкреслила масштаб завдання та потребу в комплексній взаємодії. Житлове питання не вирішується одним законом, однією програмою чи одним джерелом фінансування. Результат залежатиме від того, чи зможуть уряд, парламент, громади й міжнародні партнери поєднати свої рішення.

Це продовжує тему першої публікації про конференцію: житло є умовою відновлення громад. Держава формує політику й інструменти, але саме громади мають визначати місцеві потреби, планувати житловий фонд і готувати проєкти. Щоб цей зв’язок працював, громадам потрібні достовірні дані, ресурси та інституційна спроможність, а людям потрібен вибір між різними форматами житла відповідно до їхніх обставин.