Непоодинокими є випадки, коли у територіальній громаді розташоване нерухоме майно, яке не має власника або власник якого невідомий. Відповідно до частини першої статті 335 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), таке нерухоме майно є безхазяйною річчю. Не передача його у комунальну власність (як того вимагає законодавство) призводить до того, що органи місцевого самоврядування щонайменше недоотримують до місцевого бюджету потенційних надходжень у формі орендної плати за його використання чи коштів від його реалізації. Також безхазяйне майно може стати додатковим ресурсом для забезпечення житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов тощо. Тому органам місцевого самоврядування варто більше уваги приділяти виявленню майна, яке може бути безхазяйним, та вчиняти всі необхідні дії щодо його передачі у комунальну власність, у тому числі звернення до суду з відповідною заявою. Порядок та особливості таких дій експерти Проєкут USAID «ГОВЕРЛА» розглянули у цій публікації.
Поняття безхазяйного майна
Відповідно до частини першої статті 335 ЦК України, безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий. Поняття “не має власника” та “власник невідомий” наведено у роз’ясненні Мін’юсту від 13.10.2011 р. «Деякі аспекти набуття права власності на об'єкти безхазяйного нерухомого майна» (див. таблицю 1).
Таблиця 1
|
№ п/п
|
Безхазяйною, є річ:
|
Роз’яснення Мін’юсту від 13.10.2011 р. «Деякі аспекти набуття права власності на об'єкти безхазяйного нерухомого майна»
|
|
1
|
що не має власника
|
Поняття «не має власника» застосовується у випадку, якщо певна річ має статус нерухомого майна, права щодо якого виникли у його власника й були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, однак з певних причин право власності у відповідної особи на зазначене майно припинилося. Тобто, при фактичному існуванні об’єкта нерухомого майна його власник відсутній.
Наприклад, згідно зі статтею 347 Цивільного кодексу України особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з дати внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.
З дати внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно таке майно не має власника, а отже саме з цієї дати може вважатися безхазяйним.
|
|
2
|
власник якої невідомий
|
Поняття «власник невідомий» застосовується у випадку, якщо має місце фактичне існування об’єкта нерухомого майна при відсутності будь-якої документації щодо нього та інформації про його власника.
Прикладом може слугувати ситуація, коли житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані чи будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або особою, яка не є власником або користувачем земельної ділянки, без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (самочинне будівництво) при умові, що право власності на такі самочинно збудовані об’єкти нерухомості не визнане судом за особою, яка здійснила самочинне будівництво, чи за власником (користувачем) земельної ділянки, й відомості про право власності на таке майно не внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
|
Отже, відповідно до вищезазначеного роз’яснення безхазяйною є річ, що не має власника або власник якої невідомий, а між поняттям «не має власника» та «власник невідомий» спільним є те, що відсутня особа, яка б могла оспорити право власності на цю річ.
Згідно із статтею 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки. Відповідно до статті 181 ЦК України, розрізняють рухомі та нерухомі речі. Зупинимося більш детально саме на характеристиці нерухомих речей, а саме, що вважається нерухомими речами та який спосіб набуття їх у власність територіальної громади (див. таблицю 2).
Таблиця 2
|
Нерухомі речі (нерухоме майно, нерухомість)
(частина перша статті 181 ЦК України) |
|
Земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
|
|
Спосіб набуття безхазяйної речі у власність територіальної громади
(комунальну власність) |
|
Безхазяйні нерухомі речі за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, можуть бути передані за рішенням суду у комунальну власність. (абзац другий частини другої статті 335 ЦК України)
|
Виявлення та облік нерухомого майна, що може бути безхазяйним[1]
Законодавством не визначено, у який спосіб органи місцевого самоврядування виявляють, отримують та обліковують інформацію про нерухоме майно, що може бути безхазяйним. Це може здійснено, наприклад, шляхом отримання від жителів територіальної громади інформації про наявність будівель та споруд, що не використовуються. Також відповідна інформація може стати відома посадовим особам виконавчих органів, інших структурних підрозділів місцевої ради, комунальних підприємств, установ та організацій, старост під час виконання ними своїх повноважень. Така інформація, як правило, збирається та концентрується у виконавчих органах ради, до повноважень яких віднесено ці питання.
Довідково: Відповідно до підпункту 1 пункту “а" статті 29 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать власні повноваження щодо управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.
Варто зазначити, що стосовно виявленого майна, що може бути визнане безхазяйним, за потреби, органом місцевого самоврядування ініціюється та здійснюється комісійне обстеження. З аналізу практики діяльності таких комісій в органах місцевого самоврядування вони проводяться:
- постійно діючими комісіями, створеними відповідно до рішення сільської/селищної/міської ради;
- постійно діючими комісіями, створеними відповідно до рішення виконавчого комітету сільської/селищної/міської ради;
- тимчасовими комісіями, створеними згідно з розпорядженням сільського/селищного/міського голови.
За результатами обстеження комісія складає акт за формою, розробленою і затвердженою відповідним органом місцевого самоврядування. У такому акті доцільно наводити детальний опис нерухомого майна, інформацію про його місцезнаходження, його фактичний стан, можливість використання за призначенням тощо. Проте законодавством не передбачено обов'язковість проведення такого обстеження.
Важливо! Під час обстеження нерухомого майна, що може бути безхазяйним, у разі відсутності присвоєної йому адреси посадові особи місцевого самоврядування:
- здійснюють необхідні дії з підготовки відповідного проєкту рішення виконавчого органу сільської/селищної/міської ради (органу з присвоєння адреси) про присвоєння адреси об’єкту безхазяйного нерухомого майна;
- готують пакет документів, необхідних для присвоєння адреси, в порядку, передбаченому Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності” та постановою Кабінету Міністрів України від 07.07.2021 р. № 690 “Про затвердження Порядку присвоєння адрес об’єктам будівництва, об’єктам нерухомого майна”.
Взяття безхазяйного нерухомого майна на облік
Відповідно до частини другої статті 335 ЦК України та абзацу четвертого частини третьої статті 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені.
Відповідно до пунктів 1, 2 частини першої статті 10 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, суб'єктом, до якого необхідно звернутися органу місцевого самоврядування з відповідною заявою, є державний реєстратор речових прав на нерухоме майно (зокрема і до того, який є посадовою особою місцевого самоврядування цієї ж ради) або нотаріус.
Під час формування заяви про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна вносяться відомості, зокрема, про:
1) ідентифікатор об’єкта в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
2) реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна (у разі наявності відкритого розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно), зокрема, й відмова власника від права власності на таке майно або право власності припинено на підставі рішення суду;
3) адресу об’єкта нерухомого майна;
4) найменування органу місцевого самоврядування та його ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ.
Взяття на облік безхазяйного нерухомого майна відбувається у день прийняття відповідної заяви. Датою та часом взяття на облік безхазяйного нерухомого майна вважаються дата та час реєстрації відповідної заяви.
Довідково: Перед зверненням до державного реєстратора речових прав на нерухоме майно або нотаріуса обов'язково необхідно з'ясувати факт наявності відомостей про технічні характеристики відповідного нерухомого майна у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. У випадку відсутності такої інформації потрібно винести на розгляд виконавчого комітету сільської/селищної/міської ради питання про необхідність проведення технічної інвентаризації нерухомого майна.
Відповідно до частини другої статті 335 ЦК України, передбачено обов'язок органу місцевого самоврядування розмістити повідомлення про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік у друкованих медіа. Згідно з пунктом дев’ятим частини першої статті 1 Закону України «Про медіа» друковане медіа - медіа, що здійснює поширення інформації у текстовій чи візуальній формі на друкованих носіях, однотипно оформлене, виходить у світ через певні проміжки часу упродовж року - у міру настання відповідного періоду або накопичення матеріалу.
Метою такого повідомлення є встановлення власника або іншої особи, яка має право вимагати повернення нерухомого майна, або ж заявити про свої права на нього.
В оголошенні про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна рекомендуємо вказати: дату взяття державним реєстратором безхазяйного нерухомого майна на облік та інформацію про намір місцевої ради подати до суду[2] заяву про передачу безхазяйного нерухомого майна у власність територіальної громади у випадку відсутності щодо такого нерухомого майна відомостей про власників, спадкоємців чи правонаступників цього нерухомого майна та підтверджуючих документів про право власності чи правонаступництва щодо нього.
В оголошенні також зазначається:
- строк, протягом якого, у разі наявності інформації щодо можливих власників (спадкоємців, правонаступників) чи безпосередніх власників (спадкоємців, правонаступників) безхазяйного нерухомого майна або наявності у власників правовстановлюючих документів на нього, відповідні особи можуть звертатися до відповідних посадових осіб виконавчого органу місцевого самоврядування;
- адреса відповідного органу місцевого самоврядування, до якого необхідно звернутися з наявною інформацією щодо власників, спадкоємців чи правонаступників цього нерухомого майна та підтверджуючих документів про право власності чи правонаступництва щодо нього, контактну особу та її номер телефону, електронна адреса.
Організація захисту прав та інтересів територіальної громади у судовому порядку
Категорія судових справ про передачу безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність розглядається у порядку окремого провадження відповідно до пункту 7 частини другої статті 293 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Це пояснюється тим, що у цій категорії справ відсутній спір про право, що вирішується у порядку позовного провадження.
Довідково: Відповідно до частини першої статті 293 ЦПК України окреме провадження - це вид непозовного цивільного судочинства, в порядку якого розглядаються цивільні справи про підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, що мають значення для охорони прав та інтересів особи, або створення умов здійснення нею особистих немайнових чи майнових прав, або підтвердження наявності чи відсутності неоспорюваних прав.
Згідно з частиною шостою статті 294 ЦПК України, за наявності такого спору суд залишає заяву про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади без розгляду і роз'яснює заінтересованим особам, що вони мають право подати позов на загальних підставах.
Заявником у справах про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади відповідно до частини другої статті 355 ЦК України є орган, уповноважений управляти майном відповідної територіальної громади, тобто відповідна сільська, селищна, міська рада.
Довідково: Згідно з частиною п'ятою статті 60 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності. Відповідно до частини п'ятої статті 16 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють саме відповідні ради.
Заява про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади відповідно до статті 329 ЦПК подається до суду за місцезнаходженням цієї речі після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі.
Зміст заяви повинен відповідати статті 330 ЦПК України (див. табл. 3).
Таблиця 3
|
№ п/п
|
Відомості, що зазначаються у заяві про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність територіальної громади
|
Приклад/Обґрунтування
|
|
1
|
Інформація про безхазяйну нерухому річ, яку заявник просить передати у власність територіальної громади
|
нерухоме майно - захисна споруда цивільного захисту (в технічному паспорті позначена під літерою “пд”), розташована у підвальному приміщенні адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 62,7 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1, є протирадіаційним укриттям № 69992.
нерухоме майно, а саме: гідротехнічна споруда - гідровузол ставкової дамби №1 із складовими частинами об`єкта нерухомого майна - гребля з ґрунту (№1 на плані), водопропускна споруда з металу та бетону (№2 на плані), адреса об`єкту нерухомого майна: АДРЕСА_1.
|
|
2
|
Основні характеристики безхазяйної нерухомої речі
|
За зверненням селищної ради 03.12.2022 р. ФОП ІВАНКО І. І. було виготовлено технічний паспорт на вказану будівлю станом на 29.11.2022 року.
Згідно із технічним паспортом (інвентаризаційна справа № 564/2022, виконавець ФОП ІВАНКО І. І.) на території селищної ради за адресою:
вулиця Шевченка, 45, на земельній ділянці площею 80 кв. м розташований житловий будинок, загальна площа одноповерхового будинку (літ. А) складає 32,1 кв. м, житлова площа - 23,7 кв. м, у будинку 4 кімнати, загальна площа яких складає: кухні (№ 1) - 8,4 кв. м, кімнати (№ 2) - 10,1 кв. м, кімнати (№ 3) - 7,2 кв. м, кімнати (№ 4) - 6,4 кв. м
|
|
3
|
Посилання на документи про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно
|
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна 20.07.2022 р. було зареєстровано та взято на облік безхазяйне нерухоме майно (номер запису про взяття на облік 19825) нежитлову будівлю за АДРЕСА_1) та відкрито облікову справу на об'єкт нерухомого майна.
|
|
4
|
Друковані медіа, в яких було зроблено оголошення про взяття відповідної безхазяйної нерухомої речі на облік
|
Про взяття безхазяйного нерухомого майна на облік було розміщено оголошення в районній газеті «Інформаційний вісник» № 10 від 13 жовтня 2023 року, а також на офіційному веб-сайті селищної ради, (посилання на публікацію) але з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі, як протягом одного року, так і після його спливу ні власник, ні інша особа не заявили свої вимоги стосовно неї.
|
Відповідно до статті 333 ЦПК України, суд не визнає майно безхазяйним, а лише встановлює під час судового розгляду, що нерухома річ є безхазяйною. Тому для органу місцевого самоврядування важливим є вжиття всіх можливих заходів для підтвердження того факту, що нерухоме майно дійсно не має власника або його власник невідомий, до дати звернення до суду. Для цього необхідно отримати відповідну інформацію про зареєстровані права та їх обтяження щодо такого майна, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або звернутися до відповідного бюро технічної інвентаризації із запитом про отримання інформації щодо майна, державна реєстрація речових прав та їх обтяжень на яке була зареєстрована до 1 січня 2013 року.
Суб’єктом права на безхазяйну нерухому річ є територіальна громада за місцезнаходженням такого нерухомого майна. Тому вимоги у заяві про передачу безхазяйної нерухомої речі у власність відповідної територіальної громади варто сформулювати наступним чином:
|
Передати у власність ____________ сільської, селищної, міської територіальної громади __________ області в особі ___________ сільської, селищної, міської ради __________ області безхазяйне нерухоме майно: житловий будинок (квартиру) загальною площею _______ кв. м, житловою площею ____ кв. м., розташоване за адресою: _________________ .
|
Згідно з рішенням суду безхазяйне нерухоме майно передається у комунальну власність сільської, селищної, міської територіальної громади в особі сільської, селищної, міської ради. Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» судове рішення стосовно набуття права власності на нерухоме майно, що набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації таких прав.
Довідково: Судовий збір за подання до суду заяви про передачу нерухомої речі у комунальну власність встановлено згідно з підпунктом 4 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір», відповідно до якого сума судового збору становить 0,5 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Згідно з абзацом четвертим статті 7 Закону України «Про Державний бюджет України на 2024 рік» з 1 січня 2024 р. встановлено прожитковий мінімум на одну працездатну особу в розрахунку на місяць у розмірі 3028 гривень, тож сума судового збору стосовно такої категорії справ у 2024 р. становить 1514 гривень.
З метою врегулювання питань виявлення майна, що може бути безхазяйним, та подальшого звернення до суду про передачу такого майна у комунальну власність, органи місцевого самоврядування можуть прийняти відповідний акт локального характеру. Таким актом може бути деталізовано, зокрема, порядок взаємодії виконавчих органів, інших структурних підрозділів, комунальних підприємств, установ та організацій місцевої ради з виявлення, обліку та передачі безхазяйного нерухомого майна у власність територіальної громади тощо, проект якого розроблено експертами Проєкту USAID «ГОВЕРЛА». У ньому, зокрема визначаються алгоритм такої взаємодії під час: і) виявлення, збору, перевірки та аналізу інформації про майно, що може бути безхазяйним; іі) ведення обліку такого майна; ііі) порядку досудового захисту прав та інтересів територіальної громади; іv) державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, передані за рішенням суду у власність територіальної громади та інше. У додатку до цього акта запропоновано форму акта обстеження нерухомого майна, що може бути безхазяйним.
З питань підтримки органів місцевого самоврядування в унормуванні діяльності щодо безхазяйного майна, розташованого на території відповідної територіальної громади, можна звернутися до експертів Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» готові надати на електронну пошту: olena_hulenko@hoverla.com або vadym_tverdokhlib@HOVERLA.com
[1] Важливо розмежувати між собою два поняття: “майно, яке може бути безхазяйним” і “безхазяйне майно”. Майно набуде статусу саме “безхазяйного майна” з дати, коли буде взяте на облік саме державним реєстратором речових прав на нерухоме майно або нотаріусом, як це передбачене законодавством. В той же час з дати його виявлення на території територіальної громади та фіксації цього факту у відповідних документах (реєстрах) органів місцевого самоврядування таке майно є “майном, що може бути безхазяйним”.
[2] Це наступний крок відповідно до законодавства в загальній процедури передачі безхазяйного майна в комунальну власність.
