Автор: Олександр Гнітецький, експерт з просторового планування Програми «U-LEAD з Європою»

31 березня 2020 року Верховна Рада України ухвалила у другому читанні Закон України № 2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Мораторій, який з’явився з 1992 року, тепер знято, але сам ринок почне працювали лише з липня 2021 року. Більш детально, що передбачає цей закон, читайте в огляді.

Хто і коли зможе купувати

Щодо іноземців

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.

Але в будь-якому разі, навіть за умови проведення референдуму та прийняття рішення щодо можливості продажу землі «іноземцям», не дозволятиметься продавати:

• державні та комунальні землі;
• земельні ділянки с/г призначення, які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону, який проходить по морю);
• Якщо учасники юридичної особи (акціонери, члени, кінцеві бенефіціари) є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• Якщо неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
• Якщо бенефіціарним власником є іноземні держави;
• Якщо бенефіціарні власники зареєстровані в офшорних зонах;
• Якщо щодо юридичних і фізичних осіб застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції), відповідно до ЗУ «Про санкції);
• Юридичним особам, які зареєстровані у державах включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.

Скільки можна купити?

Загальна площа у власності громадянина не може перевищувати 10 000 га.

До 1 січня 2024 року громадяни України можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га.

Загальна площа земельних ділянок у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 000 га.

Якщо буде встановлено, що при купівлі норми були порушені, правочин буде визнано недійсним, ділянку - конфіскують.

Варто звернути увагу, що розрахунки пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок будуть проводитися в безготівковій формі. Відплатні договори не можливо буде укласти, якщо не будуть підтверджені джерела походження коштів.

Стільки обмежень, як слідкувати?

Передбачається, що порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки с/г призначення буде затверджений Кабінетом Міністрів України.

Також у випадку, якщо до особи перейшло право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може набуватися нею у власність - протягом року, з моменту переходу такого права, вона підлягає відчуженню. Не буде виконано - конфіскація за рішенням суду з подальшою реалізацією ділянки на земельних торгах.

Позови про конфіскацію у разі порушення норм законодавства подаватиме до суду орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель.

Варто звернути увагу, що для Донецької та Луганської областей, Автономної Республіки Крим та міста Севастопіль мораторій залишається.

Паралельно планують удосконалити Державний земельний кадастр та забезпечити інформаційну взаємодію з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань для зручності перевірок.

Переважне право на купівлю

Фактичні орендарі землі матимуть переважне право на купівлю земельних ділянок. З цікавого, переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі. Про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

Розстрочка платежу для постійних користувачів

Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

За скільки можна купити землю?

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельної ділянки не може бути меншою за нормативну грошову оцінку (НГО) такої ділянки. Звертаю увагу, що ознайомитися з грошовою оцінкою, маючи кадастровий номер земельної ділянки, можна безкоштовно та онлайн за посиланням (https://ngo.land.gov.ua/uk/map/).

Для прикладу: земельна ділянка (пай), село Павелки Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820387800:03:000:0112, площа - 3,1980 га,  НГО - 70 882,85 грн. Тобто маємо, що 1 га для нашого прикладу коштуватиме мінімум 22 164,74 грн.

Нормативні грошові оцінки таких ділянок суттєво різняться в масштабах України, вони бувають різних площ (від 1 до 6 га). На це також впливає якість ґрунтів, що наявні на земельній ділянці. Свого часу, при розпаюванні, вони й ділилися по вартості, тому в межах одного масиву земельні ділянки (паї) мають різну площу, але були однакової вартості. Проте, після проведення НГО за межами для с/г земель, це нівелювалося.

Завдання Кабінету Міністрів України на шість місяців від дня опублікування закону:

• розробити та затвердити порядок здійснення фінансової підтримки громадян і юридичних осіб (у тому числі фермерських господарств) для придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення;
• розробити та подати Верховній Раді України проєкт Закону України про внесення змін до Бюджетного кодексу України щодо створення у складі спеціальних фондів державного та місцевих бюджетів Фонду розвитку сільських територій, кошти з якого спрямовуються на видатки розвитку: інфраструктури, енергозбереження, освіти та медицини у сільській місцевості та реалізацію державних програм розвитку малих і середніх сільськогосподарських товаровиробників;
• привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;
• забезпечити перегляд і приведення відповідними центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом.

На завершення

Власники паїв нарешті отримають права власників у повному обсязі, що передбачено 41 статтею Конституції України (з липня 2021 року). І, незважаючи, що територіальним громадам продавати комунальні землі не дозволятиметься, а купувати можна буде лише з 1 січня 2024 року, певні дивіденди все ж передбачаються.

На мою думку, до липня 2021 року буде значна активізація укладання довгострокових договорів оренди та пролонгація існуючих з відповідною реєстрацією, тому, зростуть надходження від ПДФО до місцевих бюджетів.