В одному з попередніх матеріалів циклу «Землекористування в громаді. Практичні рекомендації експертів Проєкту USAID «ГОВЕРЛА» було розглянуто таке порушення земельного законодавства, як систематична несплата орендарем земельної ділянки орендної плати, визначено підстави та надано алгоритм дій місцевим радам для дострокового розірвання договору оренди землі з «недобросовісним» орендарем. Водночас у зв’язку з бойовими діями є орендарі, які позбавлені можливості обробляти земельну ділянку повністю або частково. Тому в цій публікації охарактеризуємо підстави, відповідно до яких орендарі в період дії воєнного стану можуть бути звільнені від сплати орендної плати, та випадки, за наявності яких можливе її відстрочення або зменшення розміру.

Із запровадженням в Україні воєнного стану реалізація органами місцевого самоврядування більшості повноважень зазнала суттєвих змін та обмежень. Не є винятком і сфера земельних відносин, що змінювалася неодноразово. Деякі введені на початку дії воєнного стану обмеження вже скасовані, а для певних правовідносин передбачено нове регулювання або встановлено особливості їх реалізації.

Отже, розглянемо законодавчі зміни, що стосуються орендної плати за користування земельними ділянками, адже вона є одним з основних джерел надходжень коштів до місцевих бюджетів.

Варто зазначити, що 06.05.2023 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» (далі – Закон № 3050-IX), яким внесено зміни до Податкового кодексу України (далі – ПКУ).

Зокрема, цим Законом підпункт 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX ПКУ викладено в редакції, що передбачає, що за період з 01.01.2022 р. до 31.12.2022 р. не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, зокрема на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 01.03.2022 р. до 31.12.2022 р. – в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, зокрема на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Починаючи з 01.01.2023 р., за земельні ділянки (земельні частки (паї), що І) розташовані на територіях активних бойових дій або на ІІ) тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, які включені до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому було завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території.

Дати початку та завершення активних бойових дій або тимчасової окупації визначаються відповідно до даних Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією.

Щодо територій, на яких ведуться активні бойові дії або тимчасово окупованих збройними формуваннями РФ.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 06.12.2022 р. № 1364 (набрала чинності 25.12.2022 р.) визначено, що перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затверджує Міністерство з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій за погодженням із Міністерством оборони на підставі пропозицій відповідних обласних, Київської міської військових адміністрацій. На виконання цієї постанови Мінреінтеграції згідно з наказом від 22.12.2022 р. № 309 (далі – Перелік) визначено перелік відповідних територій, зокрема й тих, на яких ведуться активні бойові дії, і відповідні періоди, протягом яких може бути надано пільгу щодо місцевих податків. Текст цього наказу (Перелік) постійно оновлюється з урахуванням реального стану справ. Так, з 02.05.2023 р. діє оновлений Перелік таких громад: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1668-22#Text.

Загалом у Переліку території поділяються на території: і) які окуповані Російською Федерацією, і іі) території, на яких ведуться (велися) бойові дії. У свою чергу території, на яких ведуться (велися) бойові дії, поділено на території можливих бойових дій і території активних бойових дій. Також до Переліку ретроспективно включені території, на яких велися бойові дії та які були тимчасово окуповані з 24.02.2022 р. і на яких бойові дії або тимчасова окупація завершилися.

Під час визначення пільг з плати за землю (абзац четвертий підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX ПКУ) Державна податкова служба керується зазначеним Переліком у повному обсязі.

Довідково: Бойові дії – форма застосування з’єднань, військових частин, підрозділів (інших сил і засобів) Збройних Сил України, інших складових сил оборони, а також поліції особливого призначення Національної поліції України для вирішення бойових (спеціальних) завдань в операціях або самостійно під час відсічі збройної агресії проти України або ліквідації (нейтралізації) збройного конфлікту, виконання інших завдань із застосуванням будь-яких видів зброї (озброєння) (стаття 1 Закону України «Про оборону України»).

Тимчасово окупована територія України (частина перша статті 3 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України»):

Для цілей цього Закону тимчасово окупованою територією визначається:

1. сухопутна територія тимчасово окупованих Російською Федерацією територій України, водні об’єкти або їх частини, що знаходяться на цих територіях;
2. внутрішні морські води і територіальне море України навколо Кримського півострова, територія виключної (морської) економічної зони України вздовж узбережжя Кримського півострова та прилеглого до узбережжя континентального шельфу України, внутрішні морські води, прилеглі до сухопутної території інших тимчасово окупованих Російською Федерацією територій України, на які поширюється юрисдикція органів державної влади України відповідно до норм міжнародного права, Конституції та законів України;
3. інша сухопутна територія України, внутрішні морські води і територіальне море України, визнані в умовах воєнного стану тимчасово окупованими рішенням Ради національної безпеки і оборони України, введеним у дію указом Президента України;
4. надра під територіями, зазначеними у пунктах 1, 2 і 3 цієї частини, і повітряний простір над цими територіями.

Крім того, у деяких випадках зобов’язання може бути припинене неможливістю його виконання у зв’язку з обставиною, за яку жодна зі сторін не відповідає (частина перша статті 607 ЦКУ). Наприклад, неможливість виконання зобов’язання може бути спричинена замінуванням земельної ділянки (забруднення вибухонебезпечними предметами), яка ще не обстежена і відомості щодо якої не внесені до Державного земельного кадастру, оскільки за період до внесення відомостей у Державний земельний кадастр платники податків не зможуть отримати звільнення від сплати податку (пункт 283^-1.2 статті 283^-1 ПКУ). Перешкодами для виконання зобов’язання є: і) обставини, що виникли в результаті дії непереборної сили та іі) інші обставини, за наявності яких у разі виявлення належної дбайливості боржник не в змозі виконати зобов’язання через дію непереборної сили. З огляду на це, якщо орендар зможе підтвердити, що використання майна є неможливим, його буде звільнено від сплати орендної плати.

У разі виникнення спору з органом місцевого самоврядування про можливість використання орендованої земельної ділянки в період воєнного стану саме орендар повинен буде довести, що в нього не було такої можливості (постанова Касаційного господарського суду Верховного Суду від 01.06.2021 р. № 910/9258/20).

Щодо земельних ділянок, визначених обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди

Як було уже зазначено, з 06.05.2023 р. підпунктом 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX ПКУ щодо сплати земельного податку та орендної плати щодо земельних ділянок, що визначені обласними військовими адміністраціями як засмічені вибухонебезпечними предметами та/або на яких наявні фортифікаційні споруди. Але за період дії цієї норми (з 01.03.2022 р. по 05.05.2023 р.) користувачі земельних ділянок мали право на застосування такої пільги.

Варто зазначити, що ні Кодекс цивільного захисту України, ні інші закони України не містять уніфікованого визначення поняття «фортифікаційна споруда».

Фортифікаційні споруди – оборонні споруди (окопи, траншеї, сховища і т. ін.) для успішного ведення бою і захисту від дій ворога. (Словник української мови: в 11 томах. – Том 10, 1979. – стор. 628)

Оскільки законодавством не визначено поняття «фортифікаційна споруда», то на практиці застосувати таку податкову пільгу було досить складно. Застосування податкової пільги можливе тільки тоді, коли платники податків, яких стосується ця пільга, можуть довести її існування.

Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 08.11.2022 р. № 1255 «Про деякі питання будівництва військових інженерно-технічних і фортифікаційних споруд» визначено, що на період правового режиму воєнного стану в Україні або окремих її місцевостях:

• належність об’єктів будівництва з непостійним місцем розташування до військових інженерно-технічних і фортифікаційних споруд для потреб оборони визначається начальником обласної військової адміністрації за поданням командування військових формувань.

Встановити статус споруди (чи є вона фортифікаційною чи ні) платнику податку на землю або орендної плати буде непросто, якщо врахувати, що відповідно до пункту 1.4.3 Зводу відомостей, що становлять державну таємницю, затвердженого наказом Служби безпеки України від 23.12.2020 р. № 383, відомості про систему охорони, оборони в особливий період (на воєнний час) або відомості про будівництво фортифікаційних споруд у такий період становлять державну таємницю. Через що на практиці коли орендарі земельних ділянок, які мали право на податкову пільгу, отримали податкові повідомлення – рішення, якими визначені податкові зобов’язання з орендної плати з фізичних осіб чи юридичних осіб за 2022 р., оскільки фактично позбавлені можливості довести наявність на своїй земельній ділянці фортифікаційної споруди.

Варто зазначити, що якщо на земельній ділянці розташовані фортифікаційні споруди, це може бути підставою для застосування положень частини шостої статті 762 ЦКУ та частини першої статті 607 ЦКУ. Але слід зазначити, що судова практика станом на сьогодні є несформованою, а право на застосування податкової пільги (звільнення від сплати земельного податку чи плати за землю) повинен доводити й підтверджувати користувач земельної ділянки.

Довідково: Відповідно до підпункту 69.1 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України визначено, що в разі відсутності у платника податків можливості своєчасно виконати свій податковий обов’язок щодо дотримання термінів сплати податків та зборів, подання звітності, платники податків звільняються від передбаченої цим Кодексом відповідальності з обов’язковим виконанням таких обов’язків протягом шести місяців після припинення або скасування воєнного стану в Україні. Порядок підтвердження можливості чи неможливості виконання платником податків обов’язків, визначених у підпункті 69.1 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України, та Перелік документів, що підтверджують неможливість платника податків – юридичної особи, зокрема щодо своєї філії, представництва, відокремленого чи іншого структурного підрозділу, своєчасно виконати свій податковий обов’язок, зокрема обов’язок податкового агента, визначено наказом Мінфіну від 29.07.2022 р. № 225.

Щодо законодавчого обґрунтування зменшення розміру орендної плати

Згідно з частиною четвертою статті 762 ЦКУ наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України (далі – ГКУ) зазначено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди.

Варто зауважити, що законодавство не встановлює обов’язку місцевої ради як орендодавця зменшити розмір орендної плати, оскільки це її право, а не обов’язок. Згідно з частиною першою статті 651 ЦКУ та статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирі­шується в судовому порядку.

Статтею 188 ГКУ визначено порядок зміни та розірвання господарських договорів. Відповідно до частини другої цієї статті передбачено, що сторона договору, що вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Тому в разі внесення зміни до відповідного договору про зміну розміру орендної плати (в частині зменшення відсоткової ставки орендної плати за землю) орендар повинен направити місцевій раді лист із пропозицією щодо такої зміни з відповідним її обґрунтуванням, а також проєкт додаткової угоди. У разі недосягнення згоди сторонами (між місцевою радою та орендарем) щодо внесення змін до договору або в разі неодержання відповіді на відповідну пропозицію щодо змін до договору у встановлений строк (20 днів з дати отримання листа з такою пропозицією) з урахуванням часу поштового обігу, орендар має право передати спір на вирішення суду.

Ініціювати зменшення розміру орендної плати може й місцева рада. Наприклад, 01.01.2023 р. набрало чинності рішення Сумської міської ради № 3025-МР від 14.07.2022 р. «Про внесення змін до рішення Сумської міської ради від 24.06.2020 р. № 7000-МР «Про встановлення плати за землю» (зі змінами)», яким з 01.01.2023 р. на період дії воєнного стану в Україні та протягом пів року після його припинення або скасування встановлені ставки земельного податку (додаток 1 до рішення), пільги зі сплати земельного податку (додаток 2 до рішення) та ставки орендної плати за користування земельними ділянками (додаток 3 до рішення).

Зазначеним рішенням Сумської міської ради:

1. для земель індустріальних парків, створених відповідно до Закону України «Про індустріальні парки», та для земельних ділянок оборони на території Сумської міської територіальної громади встановлені ставки земельного податку на рівні 0%, за користування зазначеними земельними ділянками – 0,01%;
2. для земельних ділянок сільськогосподарського призначення встановлені мінімальні ставки плати за землю – 0,3%;
3. для всіх інших земельних ділянок ставки земельного податку та орендної плати за землю зменшено на 50%, порівняно з 2022 р.

Право як орендарів, так і орендодавців земельних ділянок ініціювати внесення змін до діючого договору оренди, зокрема коригувати розмір орендної плати, передбачено в пункті 13 Типового договору оренди земельної ділянки, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. №220. Відповідно до цих положень розмір орендної плати переглядається в разі:

• зміни умов господарювання, передбачених договором;
• зміни граничних розмірів орендної плати, визначених ПКУ, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
• погіршення стану орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) не з вини орендаря, що підтверджено документами;
• зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки (земельних ділянок) державної та комунальної власності;
• в інших випадках, передбачених законом.

З цього приводу зауважимо, що Законом № 3050-IX внесено зміни Закону України «Про оренду землі», зокрема ним:

• частину четверту статті 23 викладено в новій редакції, відповідно до якої орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, може бути зменшена за згодою сторін, лише якщо ділянка була законсервована або забруднена (потенційно забруднена) вибухонебезпечними предметами;
• частину другу статті 32 змінено, а саме передбачено, що в разі розірвання договору з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати за землі сільськогосподарського призначення за 6 місяців, а за землі несільськогосподарського призначення – за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж ділянки на тих самих умовах. Виняток: розірвання договору зумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань, а також у зв’язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами. Тому в разі недоцільності продовження орендних відносин договір оренди можна достроково розірвати за згодою сторін.

Отже, місцева рада може зменшити розмір орендної плати за землю з власної ініціативи або з ініціативи орендаря відповідно до прийнятого місцевою радою рішення шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі. У такому разі варто в додатковій угоді вказувати строк, протягом якого орендна плата сплачуватиметься в меншому розмірі, наприклад, на період дії воєнного стану та протягом певного періоду (вказати необхідний період) після його припинення або скасування тощо.

Довідково: На період дії воєнного чи надзвичайного стану в Україні на територіях, де тимчасово не здійснюють свої повноваження відповідні сільські, селищні, міські ради, рішення про встановлення місцевих податків та/або зборів та/або надання податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів мають право приймати відповідні військові адміністрації та військово-цивільні адміністрації в порядку, передбаченому ПКУ для сільських, селищних, міських рад.

Важливо зазначити, що до повноважень сільських, селищних, міських рад, військових адміністрацій та військово-цивільних адміністрацій віднесено надання контролюючим органам за місцезнаходженням земельних ділянок інформації щодо рішень про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків та/або зборів, прийнятих на підставі заяв платників податків про визнання земельних ділянок непридатними для використання у зв’язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами. Така інформація надається в електронному вигляді в порядку та за формою, затвердженими Кабінетом Міністрів України, протягом 10 календарних днів з дня прийняття відповідного рішення з обов’язковим зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок, щодо яких прийнято відповідне рішення.