Автор: Андрій Погорілий, радник з питань децентралізації та місцевого самоврядування
Регіонального офісу «U-LEAD з Європою» у Волинській області

Чому «друга хвиля»? З моменту запровадження правового режиму воєнного стану Верховна Рада України прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 № 2145-IX (надалі – Закон №2145). Цей документ є відправною точкою в розвитку спеціального законодавства в сфері земельних правовідносин в умовах воєнного стану.

Звичайно, він не був досконалим. Навколо нього виникло багато запитань, на які складно дати відповідь. Отже, потрібно було робити крок уперед.

Таким «кроком» став Закон №2247-ІХ від 12.05.2022 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану» (надалі – Закону №2247)

І парламентарі одним «кроком» не обмежились. В тісній зв’язці із Законом №2247 (земельна зміни) проголосували Закон №2254-ІХ від 12.05.2022 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності» (надалі – Закон №2254)

До когорти важливих законів, що були проголосовані в цілому 12.05.2022, долучився Закон №2259-ІХ від 12.05.2022 «Про внесення змін до деяких законів України щодо функціонування державної служби та місцевого самоврядування у період дії воєнного стану». Цей документ важливий для територіальних громад новими, розширеними повноваженнями місцевого голови в сфері земельних правовідносин, містобудування та архітектури.

Та й на цьому законодавець не зупинився. 12.05.2022 був прийнятий в цілому та передано на підпис Президенту законопроєкт №3774  щодо удосконалення механізму протидії рейдерству. Документ покращує механізми реєстрації речових прав, в тому числі прав користування земельною ділянкою.

Уряд теж не стояв на місці. Звернімо увагу на три важливі постанови Уряду, які формують земельне законодавство в умовах воєнного стану.

Тобто маємо низку законодавства, яке, на нашу думку, слід назвати «другою хвилею» нормативних актів в сфері управління земельними ресурсами в умовах воєнного стану.

Як Закон №2247 вплине на громади?

Перше. Удосконалюється механізм передачі земельних ділянок комунальної власності в оренду за спрощеною процедурою. Оновлення пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ усувають ряд важливих недоліків, що фактично блокували передачу земель для товарного сільськогосподарського виробництва. А саме:

• Можна формувати та/або передавати в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які в силу закону перейшли з державної до комунальної власності (на підставі пункту 24 Розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ), однак, право власності на які не було зареєстровано в ДРРП.
• Вирішено проблему зі зміною цільового призначення земельної ділянки у разі передачі земель сільськогосподарського призначення для товарного с/г виробництва. Така передача тепер може здійснюватися без зміни цільового призначення. Тобто землі запасу, земельні ділянки для ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства можна передавати в оренду без зміни цільового призначення.

Друге. Знімається «штучне обмеження» щодо зміни цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яке було виписано в підпункті 4 пункту 27 Розділу Х «Перехідні положення» ЗКУ. Цей підпункт викладено в новій редакції, і він більше не містить імперативної норми, яка зобов’язувала передавати земельні ділянки комунальної власності сільськогосподарського призначення лише(!) для товарного сільськогосподарського виробництва.

Третє. Передбачено механізм визначення та зміни цільового призначення земельної ділянки у період, коли функціонування ДЗК призупинено. Реєстрація зміни цільового призначення ділянки здійснюється РВА. Слід зазначити, що така зміна цільового призначення можлива лише для:

1. розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави);
2. розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай;
3. розміщення мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів;
4. будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
5. нового будівництва, реконструкції будівель для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;
6. об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу),
7. місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями.

ВАЖЛИВО! Питання зміни цільового призначення земельної ділянки отримало продовження Закон №2254). Деталі дивіться нижче.

Четверте. Заборона ОМС здійснювати передачу земельних ділянок комунальної власності у приватну власність або користування у період, коли функціонування ДЗК призупинено.

ВАЖЛИВО! Відновлення або призупинення функціонування ДЗК здійснюється за рішенням Держгеокадастру за погодженням з Міністерством аграрної політики та продовольства України.

П’яте. Підприємства, що здійснюють питне водопостачання, водовідведення, теплогенеруючі та теплопостачальні підприємства, газотранспортні підприємства та оператори електричних комунікацій мають право безперешкодного та безоплатного доступу до земельних ділянок усіх форм власності на яких розташоване його обладнання з метою його ремонту та усунення неполадок в умовах воєнного стану. Такі підприємства звільняються від обов’язку проводити рекультивацію земель після закінчення планових або аварійно-відновлювальних робіт.

Шосте.  Визначено виключний перелік випадків, коли зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок здійснюється без розроблення робочого проекту землеустрою. Нагадаємо, що відповідно до Закону №1423-IX частину другу статті 168 ЗКУ викладено в новій редакції та скасовано обов’язковість отримання спеціального дозволу на зняття та перенесення ґрунтового покриву.

Сьоме. Розробники документації із землеустрою не обмежені в часі щодо виконання робіт з виготовлення документації із землеустрою. Раніше цей строк становив максимально шість місяців. Ця норма важлива для ОМС, оскільки вони є замовниками документації із землеустрою і укладають відповідні договори.

ВАЖЛИВО! В умовах воєнного стану розробник документації із землеустрою зобов’язаний отримати спеціальний дозвіл від СБУ на виконання топографо-геодезичних вишукувань.

Восьме. Мінагрополітики затверджує усереднені показники нормативної грошової оцінки земель на одиницю площі, які застосовуються у випадках обов’язкового проведення нормативної грошової оцінки земель, передбачених статтею 13 Закону України «Про оцінку земель», у разі неможливості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки. Це частково спростить ситуацію з відсутністю показників нормативної грошової оцінки в громадах та дасть можливість розраховувати та отримувати земельний податок.

Основні моменти Закону №2254. Як він буде впливати на ОМС?

Законом запроваджуються нові три види документації. Коротко обговоримо кожну з них.

1. Програми комплексного відновлення території територіальної громади (її частини). Програма комплексного відновлення не належить до містобудівної документації, не підлягає стратегічній екологічній оцінці, розгляду архітектурно-містобудівною радою.

Положення затвердженої програми комплексного відновлення області є складовими вихідних даних для розроблення програм комплексного відновлення населених пунктів (територій).

Програма є складовими вихідних даних для розроблення та внесення змін до містобудівної документації на місцевому рівні.

Програма визначає основні просторові, містобудівні та соціально-економічні пріоритети політики відновлення і включає комплекс заходів для відновлення території ТГ (її частини), яка постраждала внаслідок збройної агресії або в якій сконцентровані соціально-економічні, інфраструктурні, екологічні чи інші кризові явища.

2. Схема розміщення тимчасових споруд для життєзабезпечення населення (надалі – Схема розміщення). Текстові та графічні матеріали, які визначають планувальні, архітектурні та інші рішення щодо розміщення та експлуатації тимчасових споруд для життєзабезпечення населення.

Схема розробляється на підставі розпорядження голови місцевої ради який, одночасно, визначає межі території земельної ділянки із земель комунальної власності.

Схема розміщення не підлягає експертизі та стратегічній екологічній оцінці, розгляду архітектурно-містобудівною радою та громадському обговоренню.

Схема погоджується уповноваженим органом містобудування та архітектури місцевої ради або відповідним відділом містобудування та архітектури МДА.

Схема затверджується розпорядженням голови місцевої ради або начальником військової адміністрації населеного пункту.

Розроблена схема в електронному вигляді вноситься до Реєстру будівельної діяльності.

3. Висновок про можливість розміщення на земельній ділянці об’єктів.  Такий висновок вважається особливим видом містобудівних умов та обмежень, є підставою для проектування об’єкта будівництва і зберігає чинність до завершення будівництва об’єкта.

Видається уповноваженим органом містобудування та архітектури на рівні ТГ або РДА/РВА.

Формується та видається за допомогою електронної системи Реєстру будівельної діяльності. Потребує додаткового врегулювання з боку КМУ.

Зміна цільового призначення земельної ділянки. Під час дії воєнного стану зміна цільового призначення земельної ділянки без дотримання правил співвідношення між видом цільового призначення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки – новим видом її цільового призначення) та видом функціонального призначення території.

Такий механізм зміни цільового призначення допускається для:

1) будівництва (нового будівництва, реконструкції) будівель для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб;

2) розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій;

3) розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай.

4) розміщення об’єктів дорожньо-транспортної інфраструктури (крім об’єктів дорожнього сервісу), мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;

5) розміщення місць тимчасового зберігання відходів від руйнувань, зумовлених бойовими діями, терористичними актами, диверсіями або проведенням робіт з ліквідації їх наслідків;

6) розміщення мультимодальних терміналів та виробничо перевантажувальних комплексів.

ВАЖЛИВО! Відведення земельної ділянки або зміна її цільового призначення для будівництво нових житлових будинків або реконструкція будівель для тимчасового проживання ВПО можлива без розроблення детального плану території як того вимагає стаття 24 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності». але для цього потрібно отримати Висновок про розміщення на земельній ділянці об’єктів (детальніше про документ описано вище)

Окремо про осіб, які мають право на таке житло. Законодавець відніс до таких осіб працівників підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій, а також осіб, які належать до соціально незахищених верств населення. Перелік категорій соціально незахищених верств населення, які мають право на отримання житла в таких об’єктах, визначається КМУ.

Розблоковано механізм розроблення детального плану території (ДПТ) щодо територій за межами населеного пункту. До 1 січня 2025 року розробка такого ДПТ можлива навіть при умові, що в ТГ не затверджено комплексний план просторового розвитку території ТГ. Нагадаю, що ДПТ за межами населеного пункту має розроблятися та узгоджуватись з комплексним планом.

Замість висновку

Прикінцеві положення Закону №2254 доручають КМУ протягом одного місяця з моменту набрання чинності законом спільно з органами місцевого самоврядування забезпечити проведення інвентаризації наявної містобудівної документації та аналізу існуючої забудови з метою визначення територій для розміщення промислового, комунального та житлового будівництва, територій для розвитку інженерно-транспортної інфраструктури, мультимодальних терміналів та виробничо-перевантажувальних комплексів, передбачивши першочергове використання наявних територіальних резервів, інженерних та матеріальних ресурсів для розміщення виробничих потужностей підприємств, які переміщуються (евакуюються) із зони бойових дій, та розселення персоналу таких підприємств.

Окрім того, Закон №2254 містить багато відсильних норм, які зобов’язують КМУ розробити та прийняти спеціальні порядки та положення.